黑石的巨型房地產基金面臨考驗

黑石（股票代碼：BX）將 Breit 描述為“一個機構質量的房地產平台，將私人房地產帶給以收入為重點的投資者。” 現在是美國最大的房地產投資信託基金之一，Breit 擁有近 5,000 處房產，主要是多戶住宅和倉庫，以及包括 Bellagio 和 MGM Grand 在內的拉斯維加斯酒店/賭場的房地產資產。

雖然沒有公開交易，但它由主要經紀公司和財務顧問出售，最低投資額相對較低，為 2,500 美元。 在短短五年內，Breit 已成為 Blackstone 行業領先的房地產特許經營權中利潤豐厚的一部分，去年產生了 1.8 億美元的費用，1 年前六個月產生了 2022 億美元的費用。

這種快速增長可能會帶來不利影響。 最近有人擔心布萊特的前景，包括它的估值方式以及投資者贖回是否會從低位增加。 美國銀行證券分析師克雷格·西根塔勒 (Craig Siegenthaler) 在 2 月份估計，在過去 18 個月平均每月流入 XNUMX 億美元之後，淨流量或銷售額減去贖回後，基本上已經達到“收支平衡”。

在 XNUMX 月 Blackstone 的財報電話會議上，針對分析師對 Breit 提出的問題，首席執行官 Stephen Schwarzman 表示，Breit 和其他 Blackstone 產品為投資者提供了“巨大的價值”，“他們記得它並欣賞這家公司。 這建立了我們的品牌。 這有助於我們籌集資金。”

然而，最近，布萊特和其他黑石零售產品（如黑石私人信貸基金）的前景不明朗，似乎正在打壓 黑石股票價格約為 102 美元，較 30 月的峰值下跌了 XNUMX%。

A “巴倫周刊” 對 Breit 的分析表明，投資者應謹慎行事，而應考慮看起來更具吸引力的公開交易房地產投資信託或 REIT。 Breit 今年的價格上漲，而公共房地產投資信託基金的價格則走低。 Breit 的費用相對較高，流動性有限，並且比同類上市公司的槓桿率更高。

Blackstone 表示，今年 Breit 升值了，因為強勁的財務業績已經抵消了更高利率的影響。 它表示，Breit 為投資者“提供了卓越的表現”，並且鑑於其專注於公寓和倉庫，它“處於非常有利的位置”。

公寓受益於兩位數的租金增長，而倉庫需求一直強勁。 “這是我在整個職業生涯中在這兩個領域看到的最好的基本面，”Blackstone 總裁 Jonathan Gray 在最近的一次網絡研討會上說。

Breit 的費用與其私人機構房地產基金相當，Blackstone 表示，與許多私人房地產基金相比，Breit 的槓桿率適中。

Breit 的一大賣點是約 4% 的分配收益率，高於 REIT 約 3% 的平均水平。 但根據一項關鍵的 REIT 現金流量指標，分配並未完全獲得。 其四個股票類別的分配收益率有所不同。

Breit 不同於公共 REIT 同行，例如

普洛斯

（PLD），

中美洲公寓社區

(

馬阿

），

阿瓦隆灣社區

（AVB），可以在公共市場上買賣。 Breit 是其股票的唯一買家，每月贖回上限為基金資產淨值的 2%，季度贖回上限為 5%。

Breit 表示，其股票應被視為“流動性有限，有時可能缺乏流動性”。 Breit 自成立以來已滿足所有兌換要求。 在截至 35 月 18 日的 30 個月中，資金流入總額約為 13 億美元，該基金一直在瘋狂購買。 例如，Breit 和另一家黑石基金有 XNUMX 億美元的交易要收購 最大的大學生住房業主之一,

美國校園社區

(ACC)，預計將在未來幾天內關閉。

Breit 的增長得益於出色的投資組合選擇和豐厚的回報。 其近 80% 的資產位於出租公寓和工業物業，包括面向電子商務的倉庫，這是近年來最強勁的兩個房地產行業。

自成立以來，Breit 的年均總回報率為 13.5%，而 Vanguard Real Estate (VNQ) 的總回報率為 7%，VNQ 是一家交易所交易基金，其持股量由最大的公共房地產投資信託基金主導。 “它在挑選行業方面做得非常出色，”獨立房地產研究公司 Green Street 的分析師戴夫布拉格說。

在今年金融市場和公共 REIT 部門的影響下，Breit 的價值一直保持堅挺。 Breit 今年截至 7 月的總回報率約為 XNUMX%。

另一方面，截至 13 月底，Vanguard ETF 的總回報率為 XNUMX%，而 Prologis、AvalonBay 和

卡姆登房地產信託

(CPT) 基於總回報率下降 15% 或更多。 自 2017 年 XNUMX 月成立以來，Breit 僅經歷了三個月的下跌。

Breit 可以上漲，而可比的上市公司正在下跌，因為它跟踪私人房地產市場，而私人房地產市場的發展速度可能比波動性更大的公共市場要慢。 Blackstone 每月根據其財務業績和其他因素（包括利率變化）對該基金進行定價。

Blackstone 指出，Breit 投資組合的強勁表現——16 年上半年的淨營業收入增長了 2022%——今年獲得了正回報。 公共房地產投資信託基金也報告了良好的業績，但由於利率上升和對經濟衰退的擔憂，它們的股票下跌。

“當公共房地產投資信託基金以低於其資產基礎價值的價格交易時，這是一個很好的買入機會，”格林街的布拉格說。 “當公開市場機會如此巨大時，我們認為投資者不應該在私人市場購買。”

他計算出大型公共房地產投資信託基金最近的平均交易價格比其資產淨值折讓約 15%。

作為 Breit 的替代方案，投資者可以考慮運營良好的公共替代方案，例如倉庫的領先所有者 Prologis，或 AvalonBay 或 Mid-America Apartment Communities 等多戶型房地產投資信託基金。 “巴倫周刊” 最近在公寓REIT板塊上寫得不錯。

Breit 投資者的贖回請求似乎正在增加。 Siegenthaler 的分析表明，銷售額與贖回大致相當。 “鑑於 Breit 在 9.8 年第一季度產生了 2022 億美元的資金流入（每月超過 3 億美元），其資金流入可能已經放緩至盈虧平衡這一事實令人驚訝，而且發生得比我們預期的要早，”他寫道。 儘管如此，他仍對 Blackstone 給予買入評級，並預計流向 Breit 和其他汽車的零售流量將在復蘇中重新加速。

黑石在最近的財報電話會議上指出，投資者在第二季度要求從包括 Breit 在內的零售基金贖回 2.9 億美元。

黑石表示並不擔心。 “在這個市場極度波動的時期，籌資放緩並不令人意外，但在強勁表現的支持下，Breit 的淨流量仍然為正，”該公司表示 “巴倫周刊”.

在 50 月的電話會議上，當被問及將如何處理超出贖回限制的贖回期時，建立了該公司房地產帝國的格雷指出，布萊特擁有“大量的流動性”。 格雷本人最近向該基金投資了 XNUMX 萬美元。

Keefe, Bruyette & Woods 分析師羅伯特·李今年早些時候寫道，另類基金經理渴望從個人投資者那裡吸引“鎖定資本”。 他說，雖然在形勢好的時候這不是問題，但“在壓力時期，個人投資者可能會意識到他們對無法獲得資本並不滿意。”

Breit 收取淨資產 1.25% 的基本年費，如果達到至少 12.5% 的回報率，則收取年度總回報率的 5% 的激勵費。 Bragg 估計 Breit 的費用是公共房地產投資信託基金和基金的兩到三倍，具體取決於投資者選擇的工具。

Breit 的資產淨值為 68 億美元——相當於股票市場價值——總價值包括截至 116 月底的 42 億美元的債務。 Breit 計算其槓桿率為 46%——債務除以總價值。 可比的公共房地產投資信託基金大約是這個水平的一半。 該基金在第一季度末有 18 億美元的未償債務，而規模相當的 Prologis 有 XNUMX 億美元。

沒有公共 REIT 分析師關注 Breit。 它不發布收益新聞稿或舉行季度電話會議。 它提交季度 10-Qs 和年度 10-Ks，但其財務報表與公共 REIT 的財務報表一樣複雜。

REIT 投資者關注的是淨收入，但更多地關注其他指標，例如運營資金和可分配資金，這會增加相當大的折舊費用。 這個想法是，大部分折舊是一種虛幻的非現金支出，因為基礎房地產並沒有貶值。

與大多數大型公共房地產投資信託基金不同，Breit 的淨收入一直處於虧損狀態。 根據公認會計原則（GAAP），過去兩年每年虧損超過 800 億美元，650 年前六個月虧損約 2022 億美元。

它計算出 2021 年可供分配的資金為 1.3 億美元，但這不包括向股東分配的 1.6 億美元。 去年，大約一半的 Breit 持有者將其分配再投資，減少了現金支出。

Breit 對其可分配資金的計算是一項非公認會計準則財務指標，其中不包括 1.8 年支付給 Blackstone 的 2021 億美元管理和激勵費用。原因是這些款項是以 Breit 股票而非現金支付的。 但無論是用股票還是現金支付，費用都是費用。 Breit 回購了支付給 Blackstone 的股票，這意味著 Blackstone 有效地獲得了現金。 Breit 在計算其 GAAP 淨收入時將管理費和激勵費計為費用。

由於其虧損，Breit 的發行幾乎都是資本回報。 相比之下，大多數大型房地產投資信託基金至少部分從淨收入中支付股息。

Blackstone 表示，Breit 的淨收入受到相對於公共房地產投資信託基金更大的折舊費用的抑制。 它說，高折舊導致稅收優惠的分配，使投資者受益。 Breit 表示，自成立以來，它已完全從運營現金流中為分配提供資金，這是一項不包括管理和激勵費用的 GAAP 指標。

得益於明智的行業配置和房地產牛市，Breit 在成立的前五年取得了成功。 但由於價格高昂，費用高昂，它可能很難重複其歷史回報並擊敗公共房地產投資信託基金。 而且它還沒有在持續的經濟低迷或淨贖回時期進行測試。

寫 安德魯·巴里（Andrew Bary） [電子郵件保護]