對於 Mel Ligon 和他的妻子來說，2008 年住房危機的殘餘使他們無法在大流行再融資熱潮期間通過為芝加哥的房屋再融資而節省大量資金。
在經濟大蕭條期間，當他們的家庭收入下降一半後，他們使用政府計劃進行再融資時，他們的房屋有一筆延期本金。 大約十年後，這使他們無法從處於歷史低位的抵押貸款利率中受益。
“即使房屋開始復蘇，我們仍有 88,000 美元的遞延本金，這實質上是我們未來的權益，我們要到 2050 年才能使用，”獨立房地產經紀人 Ligon 說。
不幸的是，他們的故事並不是獨一無二的，而是說明了黑人的房屋所有權是如何經常陷入過去的製度失敗和今天持續的違法行為中的，例如 評價偏差、房貸歧視，甚至 紅線.
隨著住房負擔能力迅速下降，抵押貸款利率迅速上升，另一場潛在的經濟衰退迫在眉睫，對許多黑人來說，追求美國夢再次變得更加困難，因此，建立代際財富的機會也變得更加困難。
“高利率和通貨膨脹的破壞性影響已經很明顯，而且對黑人家庭的傷害尤為嚴重，” 2022 年美國黑人住房狀況 (SHIBA) 報告。 “由於更高的抵押貸款利率降低了購房的負擔能力，相對於白人，黑人在尋找房屋所有權時將處於更不利的地位。”
大衰退的傷疤揮之不去
雖然黑人擁有住房的障礙可以追溯到建國之初，但最近最大的挫折是大衰退。
在 48 年止贖危機導致黑人房屋所有權大幅下降之前，黑人的房屋擁有率為 2008%，其特徵是不負責任的——在某些情況下是掠奪性的——貸款對有色人種社區造成了不成比例的影響。
“在大衰退之前，平均而言，年收入低於 30,000 美元的白人家庭獲得次級抵押貸款的可能性低於年收入超過 200,000 美元的黑人家庭，”一位研究人員表示。 report 由 Aspen Institute 的金融安全計劃 (Aspen FSP) 提供。
在止贖危機之後的幾年裡，黑人的房屋擁有率下降並最終在 50 年跌至 2019% 的 40.6 年低點——低於 1968 年的水平——而且還沒有恢復到大衰退前的水平。 與此同時，根據全國房地產經紀人協會 (NAREB) 的數據，白人房屋擁有率已超過經濟衰退前的水平。
“10 年後，黑人社區才真正開始看到轉變，”Ligon 說。 “我們的社區需要很長時間才能恢復。”
然後大流行來襲，給黑人社區帶來了不成比例的經濟痛苦和失業。
這使許多人無法在大流行的第一年利用處於歷史低位的利率。 例如，根據一項數據顯示，截至 3.7 年 5.3 月，黑人房主僅從大流行病再融資中獲得 2020 億美元的儲蓄中的 XNUMX% 波士頓聯邦儲備銀行研究.
黑人買家在大流行期間同樣面臨障礙。
“儘管抵押貸款利率在 2021 年達到歷史最低點，但並不是每個人都能從這些低利率中受益。 在 2019 年和 2021 年期間，白人房屋擁有率上升了近 3 個百分點，而美國黑人的房屋擁有率上升了 2 個百分點，”全國房地產經紀人協會 (NAR) 高級經濟學家兼預測主管 Nadia Evangelou 表示在一份聲明中。
“在 7% 的抵押貸款利率下，目前只有 15% 的黑人家庭有能力購買普通房屋，而白人家庭的這一比例為 30%。 因此，與白人家庭相比，黑人家庭在擁有房屋方面可能會進一步落後。”
許多黑人買家已經被趕出市場。 根據全國房地產經紀人協會的數據，3 年只有 2022% 的購房者是黑人，這一比例是 2021 年的一半。
今天繼續偏向
除了對黑人業主和買家造成不成比例影響的經濟障礙外，社區在購房或再融資過程的許多方面也面臨偏見。
例如，黑人購房者的抵押貸款公平性在過去 30 年裡一直保持相對穩定，自 78.5 年以來一直穩定在 1990%，根據 2022 年美國抵押貸款公平狀況（公平）報告.
然而，在 2021 年，黑人抵押貸款申請人的抵押貸款公平性從 80.4 年的 2020% 增加到 84.4%，但這一增長“反映了 COVID 大流行期間的異常財務狀況”， report 發現。
雖然 2021 年黑人購房者的抵押貸款申請數量有所增加，但他們 15% 的貸款拒絕率遠遠超過了白人申請人 6% 的拒絕率， 芝霸 報告發現。
隨著利率達到 5% 至 6%，抵押貸款公平性下降到接近 2008 年住房危機的水平，並且在黑人購房者最集中的地區變得更糟， 公平報告 發現。
“五個州——路易斯安那州、密西西比州、南卡羅來納州、阿肯色州和阿拉巴馬州——無論宏觀環境如何……即使在繁榮時期，貸款申請結果也一直很差，”報告發現。
根據 2012 年的一份報告，即使是合格的少數族裔購房者也會受到歧視 平視顯示器研究.
以前 NFL 球員兼演員 Devale Ellis 和他的妻子 Khadeen Ellis 的經歷為例。 這對夫婦於 2020 年開始在佐治亞州尋找豪宅。即使有銀行的預先批准，他們在承銷時也遇到了問題。
“我們原本想降低 10%，但他們說我們必須降低 20%，”Devale Ellis 說。 “我們同意降低 20%，他們說在檢查了我的信用評分後我們需要超過 20%。 我的信用評分在 700 多分左右！”
聘請註冊會計師派上用場時 需要承銷商 三個月的 W-2，儘管 Devale 不是僱員並且作為藝人和企業主提交了 K-1。
“你如此努力工作，以正確的方式做每件事，結果卻讓人們找理由不讓你實現夢想，這讓我很生氣。 如果我們在經濟上無法支付超過 25% 的首付款怎麼辦？” 德瓦勒·埃利斯問道。 “我知道絕大多數美國人生活在貧困線附近或以下，但這讓你意識到像 Khadeen 和我這樣的人獲得財產是多麼困難。 這完全不公平，因為財產是你建立遺產的方式。”
一些銀行沒有讓獲得資格變得更難，而是乾脆停止向有色人種社區提供抵押貸款服務，這被稱為現代紅線。
自 2021 年以來，司法部的 打擊紅線倡議 宣布了四個紅線案件和解決方案 萊克蘭銀行, 三叉戟銀行, Trustmark國家銀行和 節奏銀行 這對黑人和西班牙裔購房者產生了不利影響。
“結束紅線是我們縮小有色人種社區與其他人之間日益擴大的財富差距的工作中的關鍵一步，”司法部民權司的助理檢察長克里斯汀克拉克在一份聲明中說。 新聞稿. “[這些] 和解表明我們堅定地致力於打擊現代紅線，並在銀行和其他貸方拒絕有色人種平等獲得貸款機會時追究他們的責任。”
評估偏見使黑人房主的房屋貶值
黑人購房者和房主在疫情期間也面臨挑戰 房屋評估過程.
例如，Tenisha Tate-Austin 和 Paul Austin 提交了一份 訴訟 代表房主的北加州公平住房倡導者執行董事 Caroline Peattie 告訴雅虎財經，反對評估師和聘請評估師的公司低估了他們在北加州馬林縣的房屋價值近 500,000 萬美元。
A 房地美最近的研究 發現“少數族裔申請人更有可能獲得低於合同價格的評估價值。” 同樣，一個 2022 年布魯金斯學會研究 發現與質量和設施相似的其他社區的房屋相比，黑人佔 50% 的社區的房屋價值低 23%。
研究得出結論，黑人房主的累計損失“貶值成本約為 162 億美元”。
Evolution Ave Group RE 的副房地產經紀人 Kenyon Hunter 告訴雅虎財經：“作為黑人房地產經紀人以及黑人購房者和房主，很難不對房地產感到氣餒。” “我有一個白人房地產經紀人在看過我客戶的家後給我打電話，他是一名黑人醫生。 房地產經紀人建議我讓我的客戶擺脫文化元素——比如 Doc McStuffins 玩偶和非洲藝術品——這樣它才能賣掉。 我注意到，如果估價師認出一個黑人家庭住在那裡，價值就會下降。”
侵蝕負擔能力，延遲財富
隨著抵押貸款利率的上升，房主不再有機會再融資，潛在買家發現買房更難負擔。 再加上他們在抵押貸款和評估行業面臨的歧視，加上學生債務餘額高，有意義地增加黑人房屋所有權的前景似乎更遙遠。
“購房是積累財富的第一個切實步驟，對於那些沒有流動資金或資金來支付更高首付的客戶來說，被拋在後面是令人沮喪的，”Chelsea Ransom-Cooper，管理合夥人和財務規劃導演 真力時財富合夥人，告訴雅虎財經。
房屋所有權提供的是建立世代財富的機會。
根據一份數據顯示，住房資產占美國家庭總財富的 16% report 由紐約聯邦儲備銀行提供。 對於美國黑人來說，它甚至不止於此。 根據 NBER 的數據，近三分之二的黑人財富在住房領域 兩國財富：美國種族貧富差距 工作文件。
“擁有房屋是美國中產階級積累財富的方式，不幸的是，黑人房主經常因低估而錯失他們應得的份額，”Redfin 首席經濟學家 Daryl Fairweather 告訴雅虎財經。 “這不僅傷害了今天的黑人房主，也讓黑人家庭更難建立代際財富，這在整個黑人社區的教育程度和企業形成方面產生了連鎖反應。”
Ronda 是 Yahoo Money 的個人理財高級記者和律師，在法律、保險、教育和政府方面擁有豐富的經驗。 在推特上關注她 @writesronda
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來源：https://finance.yahoo.com/news/black-americans-still-face-challenges-chasing-homeownership-150803651.html