我在做夢嗎？ 社區土地信託模式可以成為住房解決方案的一部分

從廣義上講，住房政策必須集中於允許營利性住房的生產以滿足盡可能多的需求。 然後，在那些仍然無法管理住房成本和其他生活成本的收入水平上，最好的解決方案是直接現金補貼標準租金標準、月總收入的 30% 與實際成本之間的差額. 房屋所有權呢？ 有沒有一種模式可以解決那些工作但仍然無法管理首付或每月抵押貸款的人的問題？ 我謹慎樂觀地認為，全面和市場驅動的住房政策可能包括社區土地信託（CLT）模式，這是一種以信託方式獲得土地的機制，然後補貼信託土地上的房屋所有權。

社區土地信託 (CLT) 模式 是一項創新戰略，旨在獲取土地和住房的價值，並將其提供給中低收入的工薪家庭。 通過收購土地，CLT 可以提供以低於市場價格購買房屋的機會，以換取房屋升值的回報減少。 房主與 CLT 簽訂長期租約，CLT 繼續擁有土地並改善家庭擁有的房屋。 CLT 模型具有將房屋價值從市場上移除的效果，允許家庭收入為地區收入中位數 (AMI) 的 50% 至 80% 的家庭設定購買價格。 當房子被出售時，租約限制了出售的價值，將積蓄轉嫁給下一個家庭。

CLT 住房對家庭和更廣泛的住房經濟有多重優勢。

• 工作但收入較低的人的所有權機會 – 人們可以工作多年以建立購買房屋的財務動力，但仍然短缺； CLT 有助於進一步推動所有權。
• 建立信用 – 信用仍然是衡量財務敏銳度的重要指標； CLT 可以幫助家庭建立和擴大明智的借貸能力。
• 穩定性 – 擁有房屋可以讓孩子們在畢業後就讀同一所學校，並鼓勵他們參與和參與社區。
• 增加資產權益的好處 – 隨著他們的家庭資產隨著時間的推移而增加，家庭可以為未來獲取該價值。
• 防止業主的投機壓力 – 當 CLT 房屋退出市場時，資產價值攀升時沒有出售壓力。
• 雖然投資回報有限，但它們創造了世代財富 – 即使銷售的好處是有上限的，一個家庭仍然有動力在貸款或銷售結束之前很好地管理他們的投資。
• 允許收入機會有限的家庭進行儲蓄 – 當住房成本較低時，一個家庭可以將積蓄用於其他用途，包括兒童保育、教育和建立現金儲備。

對經濟更廣泛的好處是，原本會留在更便宜的多戶單元中的家庭可以搬入所有權，從而為其他家庭騰出這些單元。 CLT 有可能幫助建立住房階梯，可能從代金券和直接援助開始，到出租單元，最後是所有權。 通過 CLT 擁有所有權可以讓家庭對當地社區和社區進行更多投資，並讓這些社區和社區對其進行投資。 CLT 模式創造的置業機會可以讓家庭在經濟和政治上紮根並成為有影響力的人。

這種模式也可以促進多戶住宅。 在西雅圖， 宅基地社區土地信託 正在建設 38 套公寓單位 在兩個不同的地點，一個是捐贈的，另一個是在剩餘的城市土地上。 所有權模式與單戶住宅相同。 在某些方面，公寓是該模型最合乎邏輯的用途，因為市場價格公寓嵌入在共同持有的資產中。 城市剩餘土地的捐贈尤為重要，因為這在全國很普遍； 城市和其他地方政府通常擁有無法用於其原始用途但可以用作住房的土地。

應用 CLT 模型還有其他可能性。 許多社區允許後院別墅、分區和“缺失的中間”住房和機會以更高的密度擴大出租住房供應。 這種分區自由化的問題是大多數家庭缺乏資金來利用單戶社區增加的密度。 CLT 可以購買一個細分地塊，在其上建造兩棟房屋，然後以較低的價格出售這些房屋。 這將使原來的房主受益，並在曾經的一個地塊上創建兩個新的房主。 加州最近通過了立法 這不會導致單戶住宅區的密度太大，但 CLT 模型可能有助於實現這一目標。

大多數家庭，尤其是可能擁有房屋但仍在支付抵押貸款的家庭，根本沒有現金進行此類建設項目。 銀行在為這些項目提供融資方面一直很脆弱，只提供房屋淨值信貸額度 (HELOC)，這是一種令人生畏且對家庭來說通常不可行的工具。 社區土地信託可以通過經過測試的融資模式打破這一僵局。

一些倡導者敦促政策支持 租戶收購出租物業. 同樣，這裡的問題是融資。 例如，需要維護並面臨待售的低端市場物業的租戶從哪裡獲得現金來購買他們的建築物或出租房屋？ CLT 模型受到大多數政策制定者的青睞，利用該模型的優勢來解決其中一些挑戰是一個有趣的機會。

一個想法可能是購買一個小型的、低端市場的房產，然後使用 CLT 模式以較低的價格創建公寓，現有租戶可以通過有利的融資購買這些公寓，同時 CLT 擁有土地並出租給業主協會. 這將允許租戶留在原地，同時為他們提供獲得所有權的途徑。

CLT 有什麼問題？ 我還在考慮。 但是，如果補貼資金用於購買 CLT 的土地，而不是昂貴的低收入住房稅收抵免 (LIHTC) 項目（現在成本上升到 每個出租單元 1 萬美元. 想像一下，所有這些錢讓人們走上可持續的所有權之路。 所有權有問題嗎？ 是的，並且 我已經討論過了.

但是CLT是不同的。 該模型使正在工作和掙扎的人們有機會以經濟上可持續的方式購買現有住房市場。 也許這個想法可以用來將非營利性 LIHTC 租賃單元的租戶轉變為所有權。 走著瞧。 我喜歡的是 CLT 走向供求現實而不是從它出發的想法； 該模型承認土地投機，並沒有抱怨它，而是從中創造了一個安全港，並為錢少的人創造了一條出路。 我確信我會找到一個致命的缺陷，但在我找到之前，我將慶祝該模型作為住房的又一個積極步驟。