現在非常便宜的 3 個頂級房地產投資信託基金

在持續的熊市中，房地產投資信託基金受到的打擊尤其嚴重。 雖然標準普爾 500 指數今年下跌了 18%，但房地產精選行業 SPDR ETF（XLRE) 下跌了 26%。

REITs 表現不佳的主要原因是高利率對大多數 REITs 的利息支出的影響，這些 REITs 背負著可觀的債務。

然而，從長期來看，一些REITs已經變得極其便宜。 一旦高利率的逆風開始消退，那些基本面強勁的房地產投資信託基金可能會為其單位持有人提供高額回報。

話雖如此，讓我們討論一下三個極具吸引力的房地產投資信託基金的前景。

一家純粹的醫院房地產投資信託基金

Medical Properties Trust 成立於 2003 年（最大功率) 是該行業中唯一一家純粹的醫院房地產投資信託基金。

該房地產投資信託基金擁有 400 多處房產，出租給 30 多家不同的運營商。 大部分資產是普通急症護理醫院，並且在不同地區擁有多元化資產，在 29 個州設有資產，以減輕個別市場供需失衡的風險。 除了其在美國的投資組合外，Medical Properties 還保持著對主要國際市場的戰略佈局，包括德國、英國、意大利和澳大利亞。

Medical Properties 享有一定的競爭優勢。 作為唯一一家擁有近 20 年業務經驗的純醫院房地產投資信託基金，它在其利基市場中擁有豐富的專業知識。 它還享有規模經濟。

作為一家醫院房地產投資信託基金，Medical Properties 比大多數房地產投資信託基金更能抵禦衰退，因為即使在最不利的經濟條件下，大多數消費者也不會減少他們的醫療費用。 事實證明，REIT 在整個冠狀病毒危機期間具有彈性，2020 年和 2021 年每單位運營 [FFO] 的資金創紀錄。另一方面，在大蕭條期間，該信託的每單位 FFO 減少了 31%，並削減了其股息增加 26%。

Medical Properties 表現出非常穩定的增長記錄。 在過去 10 年中的九年裡，它的每單位 FFO 都在增長，平均年增長率為 9.3%。 一貫的表現證明了 REIT 穩固的商業模式及其謹慎的執行。 得益於大多數市場人口老齡化帶來的順風和前景廣闊的收購渠道，Medical Properties 很可能在未來幾年保持增長軌跡。

另一方面，與其他醫療保健 REITs 一樣，Medical Properties 目前面臨一些不利因素，即通貨膨脹對勞動力成本的影響、大流行後患者數量的緩慢復甦以及財政刺激計劃的減弱。 因此，為了安全起見，我們假設未來五年每單位 FFO 的平均年增長率僅為 0.4%。

Medical Properties 已連續九年提高股息，目前股息收益率為 9.3%。 該房地產投資信託基金的派息率為 64%，資產負債表穩健，利息覆蓋率為 2.6。 鑑於其防禦性商業模式，其股息在可預見的未來應該被認為是安全的。

Medical Properties 目前的股價與 FFO 比率為 10，為近 6.9 年來的最低水平，遠低於該股 12.5 的歷史平均水平。 異常便宜的估值是上述逆風和通貨膨脹對未來現金流現值的影響造成的。 一旦通脹開始消退，FFO 倍數可能會開始回歸其歷史平均水平。 因此，我們預計未來五年的年化估值將達到 12.6%。 考慮到 9.3% 的股息和每單位 FFO 0.4% 的增長，我們相信該股票在未來五年內可以提供 18.5% 的年度總回報率。

該房地產投資信託基金在辦公室提供

辦公物業收入信託 (OPI的) 是一家房地產投資信託基金，目前擁有超過 160 座建築物，這些建築物位於 31 個州，主要出租給信用質量高的單一租戶。 REIT 的投資組合目前擁有 90.7% 的入住率，平均建築年齡為 17 年。

Office Properties 64% 的租金收入來自投資級租戶。 這是 REIT 領域投資級租戶支付的最高租金百分比之一。 同樣值得注意的是，美國政府租戶產生了大約 20% 的租金收入，而沒有其他租戶佔年收入的 4% 以上。 總體而言，Office Properties 擁有出色的租戶信用狀況，從而產生可靠的現金流，從而構成顯著的競爭優勢。

另一方面，Office Properties 的債務負擔很高，其利息支出目前幾乎消耗了其所有營業收入。 因此，該信託正在出售資產以降低其槓桿作用。 在過去兩年中，去槓桿化過程對房地產投資信託基金的表現造成了影響。

第三季度，辦公物業的入住率從 94.3% 下降至 90.7%，其每單位標準化 FFO 比去年同期下降 10%。 由於資產出售和一些租約到期，過去兩年每單位 FFO 總共下降了 19%，今年有望再下降 3%-4%。

此外，冠狀病毒危機可能導致許多公司採用永久性“在家工作”模式，以降低運營成本。 從長遠來看，這種轉變會損害寫字樓資產，儘管現在評估大流行對這一趨勢的影響還為時過早。 由於辦公物業業績的高債務負擔以及“在家工作”趨勢的逆風，我們預計未來五年每單位 FFO 的年均增長率僅為 2%。

Office Properties 已連續四年凍結股息，但股息收益率高達 15.7%。 房地產投資信託基金的派息率為 47%，但債務負擔過重。 因此，如果出現經濟衰退，其股息可能會被削減。

從好的方面來看，該股目前的市盈率與 FFO 比率為 10，為近 3.0 年來的最低水平，遠低於其 10 年平均水平 8.0。 由於 REIT 的高槓桿率，我們傾向於保守，因此假設公平的價格與 FFO 比率為 6.0。

如果該股票在五年內達到我們的合理估值水平，其年化回報率將達到 15.0%。 考慮到 15.7% 的股息和每單位 FFO 2.0% 的增長，Office Properties 在未來五年內可以提供 24.7% 的年度總回報率。

破解這個安全的收入

安全區 (國家外匯管理局) 於 2017 年上市，iStar 是其管理人和主要投資者。 直到今天，iStar 仍然是大股東，儘管出於公司治理目的，法律限制它只能控制 42% 的有投票權的股票。

Safehold 是一種地面租賃房地產投資信託基金，旨在通過為企業提供一種更具資本效率的方式為其企業擁有建築物來徹底改變房地產行業。 該信託從事全美商業地產地下土地的長期售後回租，是唯一一家專注於土地租賃以支持房地產投資和開發的房地產投資信託基金。

Safehold 是售後回租地面租賃領域的先行者。 因此，它受益於提供創新和獨特的租賃產品，為 REIT 提供了廣闊的利潤空間和充足的未來增長空間。 然而，進入該行業的壁壘很少，因此信託的競爭優勢可能不會持久。

Safehold 目前業務勢頭強勁。 在第三季度，由於幾個新的起源，它的收入比去年同期增長了 52%，並且每單位 FFO 幾乎增加了兩倍，部分原因是出售地面租賃的非經常性利潤。 房地產投資信託基金於 2020 年 76.7 月以 136 萬美元的價格購買了土地租約，並於第三季度以 30 億美元的價格出售。 得益於其持續的業務發展勢頭，該房地產投資信託基金有望在今年將其每單位 FFO 增長近 XNUMX%，達到創紀錄的新水平。

Safehold 是一個巨大的潛在市場的領導者，這個市場估計有 7 萬億美元。 然而，利率上升對房地產投資信託基金的資產淨值（NAV）構成壓力。 因此，我們假設 REIT 未來五年的資產淨值年均增長率為 2.7%。

此外，該信託目前提供 2.4% 的股息收益率。 雖然這一收益率遠低於醫療地產和辦公地產的收益率，但 Safehold 的股息比其他兩個 REITs 的股息安全得多，這主要歸功於 35% 的穩健派息率。

Safehold 目前的股價與資產淨值比率為 0.62，為近五年來的最低水平，遠低於我們假設的公允估值水平 1.0。 一旦利率開始放緩，我們預計房地產投資信託基金將恢復到其合理估值水平。 如果該股票在五年內以其公允估值水平交易，其年化回報率將達到 12.6%。 考慮到 2.4% 的股息和每單位資產淨值 2.7% 的增長，Safehold 可以在未來五年內提供 17.0% 的年度總回報率。

最後的思考

上述三個 REITs 由於拋售而變得異常便宜，這主要是由於 40 年的高通脹對其業績和估值的影響。

由於美聯儲的激進政策，我們預計明年通脹將開始消退，美聯儲已優先將通脹恢復到其 2% 的長期目標。 每當通脹緩和時，上述三個房地產投資信託基金都可以回報投資者。