3 高收益房地產投資信託基金帶來安全的股息收入

房地產投資信託或 REIT 通常是獲得安全且有吸引力的股息收入的好地方。 這是因為他們受益於零公司稅，並且法律要求將至少 90% 的應稅收入作為股息支付給股東。 此外，絕大多數房地產投資信託基金受益於房地產合同租金收入的防禦性和穩定性。

因此，許多已經存在數十年的藍籌 REITs 現在加入了世界上最優秀的股息增長公司行列，成為股息貴族（連續 25 年以上股息增長）和/或股息之王也就不足為奇了（連續 50 多年的股息增長）。

在這裡，我們將研究三種提供安全股息的高收益房地產投資信託基金，它們要么是股息之王，要么是股息貴族。

處於“入住”狀態的年輕貴族

埃塞克斯財產信託 (ESS) 最近加入了股息貴族俱樂部，因為它連續 28 年增加了股息。 鑑於其非常有吸引力的長期增長前景、出色的資產負債表和保守的派息率，我們預計它在未來許多年內將繼續增加股息。

其商業模式主要包括在西海岸開發、再開發、管理、收購和銷售多戶住宅公寓社區。 它目前擁有分佈在數百個社區的 60,000 多個公寓單元。

它從這種商業模式中享有三個主要的 alpha 產生競爭優勢。

首先，它可以開發多戶住宅，然後以可觀的利潤出售。 其次，它可以利用其專業知識和業務網絡購買物業，然後從事增值再開發活動，為股東帶來極具吸引力的風險調整後回報。 第三，其地理重點意味著它在供應受限且經濟基本面強勁的市場中運營。 因此，幾乎沒有供應過剩湧入市場的威脅，這意味著其物業周圍有一道堅固的護城河。 鑑於技術部門推動其市場就業增長和供應受限及其開發和再開發能力，ESS 擁有光明的未來。

由於提供基本必需品，ESS 也被證明對經濟衰退具有很強的抵抗力，如果我們在不久的將來遇到嚴重的經濟衰退，它的現金流和股息增長狀況看起來更有希望。 例如，如果每股運營資金 (FFO) 在上一次經濟衰退期間實際增加，從 5.57 年的 2007 美元增加到 6.14 年的 2008 美元，然後是 6.74 年的 2009 美元。

將其競爭優勢和低風險狀況與 4% 的股息收益率以及未來五年預期的 5-6% FFO 和每股股息複合年增長率相結合，ESS 為尋求安全高收益的投資者提供了極具吸引力的風險回報狀況.

“O”的傳說

不動產收入 (O) 是傳奇的股息增長股票，因為它自 500 年上市以來的總回報率超過了標準普爾 1994 指數的記錄，並且支付了連續 27 年增長的誘人月度股息。

它享有巨大的規模，擁有 11,733 處房產的投資組合，以保守結構的三重淨租賃方式出租給 1,147 名租戶。 O 的加權平均租期為 8.8 年，43% 的租金收入來自投資級租戶，這使其對未來現金流的可見度很高。 事實證明，這種現金流在經濟衰退期間也表現良好，進一步增強了其實力。

具有 A- 信用評級，其票據和債券的加權平均到期期限為 6.3 年，固定費用覆蓋率為 5.5 倍，95% 的債務為無抵押，88% 的債務為固定利率，流動性超過2.5 億美元，以及 5.2 倍的年化備考調整後 EBITDA 淨債務，O 的資產負債表堪稱堡壘。

O 股票目前提供具有吸引力的 4.5% 的股息收益率，這是非常安全的，並且鑑於其強大的商業模式和業績記錄，它可能會在未來許多年繼續增長。 在 EV/EBITDA、P/AFFO 和 P/NAV 的基礎上，O 的交易價格也低於其歷史平均水平。 結合預期持續的中個位數年度 AFFO 每股增長和 4.5% 的股息收益率，這創造了一個有吸引力的風險調整後總回報率。

從該房地產投資信託基金中提起聯邦訴訟

最後，聯邦房地產信託 (FRT) 是一家領先的專注於零售業的房地產投資信託基金，在美國高收入、人口稠密的沿海市場擁有、開發和再開發購物中心。由於收入和人口增長趨勢強勁，這些市場可能會幫助 FRT 取得長期優異表現.

FRT 擁有超過 3,100 個物業的 105 多個租戶，沒有一個租戶提供甚至 3% 的年化基本租金，FRT 可以很好地防止隨著電子商務的持續增長和未來潛在的經濟衰退對零售商造成損失而可能發展的零售破產和他們的房東。

除了專注於具有良好收入和人口趨勢的市場外，FRT 還通過利用其強大的 A 級資產負債表以具有吸引力的回報率投資其現有和新物業，為股東創造價值。 除了推動租金收入增長外，這些投資還使其資產保持新鮮感，對租戶和購物者等具有吸引力，進一步加強了他們的競爭地位。

雖然肯定不是經濟衰退的證據，但 FRT 在上一次重大經濟衰退期間表現相當不錯，並且可能會在下一次經濟衰退期間再次這樣做，因為它的多元化、市場實力以及租戶和物業的質量。 在上一次大衰退中，其 FFO 每股收益在 6.4 年同比增長 2008%，在 8.8 年下降 2009%，然後在 10.5 年增長 2010%。因此，我們有信心繼續保持其長期股息增長趨勢。

底線

由於經濟不確定性非常高，安全和有吸引力的收益投資對投資者來說比以往任何時候都更有價值。 憑藉 ESS、O 和 FRT 等經過驗證且價格極具吸引力的高收益房地產投資信託基金，投資者可以獲得世界上一些最好的房地產投資組合、管理團隊和商業模式，這些應該會繼續為許多人帶來不斷增長的收入來源未來幾年。