為何房地產市場泡沫破滅

與股票市場不同的是，人們理解並接受價格可能會不時下跌（有時甚至嚴重下跌）的風險，許多買房的人並不真正認為他們的房屋價值會下跌那麼多。

事實上，從歷史上看，與其他資產類別相比，房地產市場並未受到價格泡沫的影響。 這可能部分是由於與購買房屋相關的巨額交易成本，更不用說擁有和維護房屋的持有成本了——所有這些都抑制了投機行為。 然而，房地產市場有時確實會經歷非理性繁榮時期，價格會迅速上漲，然後又回落。

在本文中，我們將討論房價泡沫的原因、房地產泡沫破裂的觸發因素，以及為什麼購房者在做出關鍵的住房決策時應關注長期平均水平。

什麼是房地產泡沫？

在了解房地產泡沫的原因以及導致泡沫破滅的原因之前，了解房地產泡沫本身非常重要。 儘管可用庫存量有限，但這些通常始於住房需求的激增。

當投機者進入市場時，需求進一步增加，當他們搶購投資房產和翻修房屋時，泡沫就會變得更大。 由於供應有限而新需求如此之多，價格自然上漲。

房地產泡沫不僅對房地產行業產生直接影響，而且還會影響房主及其個人財務狀況。 泡沫對經濟的影響（例如，對利率、貸款標準和證券化實踐）可能會迫使人們在經濟形勢突然轉變、變得困難時尋找方法來支付抵押貸款。 有些人甚至可能不得不掏更多錢，動用儲蓄和退休金來保住自己的家。 其他人將會破產並喪失抵押品贖回權。

任何泡沫通常都只是暫時事件。 根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，儘管股市泡沫可能更頻繁地發生，但房地產泡沫可以持續更長時間，並且可以持續數年。

房地產市場泡沫的原因

住房價格，就像自由市場上任何商品或服務的價格一樣，由供求規律驅動。 當需求增加或供應減少時，價格就會上漲。 如果沒有發生自然災害，導致房屋的直接供應量減少，那麼當需求往往超過供應趨勢時，價格就會上漲。 住房供應對需求增長的反應也可能很慢，因為建造或修理房屋需要很長時間，而且在高度發達的地區根本沒有更多的土地可以建造。 因此，如果需求突然或長期增加，價格肯定會上漲。

一旦確定房價高於平均水平的上漲最初是由需求衝擊驅動的，我們就必須問需求增加的原因是什麼。 有幾種可能：

• 整體經濟活動的增加和繁榮的增加，使更多的可支配收入進入消費者的口袋並鼓勵擁有住房
• 進入房地產市場的人口或人口群體的增加
• 較低的總體利率水平，尤其是短期利率，使住房更加負擔得起
• 創新或新型抵押貸款產品的初始每月付款較低，使新的人口群體更能負擔得起住房
• 輕鬆獲得信貸（通常具有較低的承保標準），這也為市場帶來了更多買家
• 高收益結構性抵押貸款支持證券 (MBS)，應華爾街投資者的要求，為藉款人提供更多抵押信貸
• 抵押貸款人和抵押債券投資者可能對風險進行錯誤定價，從而擴大了借款人的信貸可用性
• 抵押貸款經紀人與借款人之間的短期關係，有時會鼓勵借款人承擔過度風險
• 抵押貸款借款人缺乏金融知識且過度冒險。
• 不切實際和不可持續的房價升值估計助長了購房者和房地產投資者的投機和冒險行為。
• 房屋翻轉的增加。

這些變量中的每一個都可以相互結合，導致房地產市場泡沫的爆發。 事實上，這些因素往往是相互影響的。 對每一項的詳細討論超出了本文的範圍。 我們只是指出，一般來說，像所有泡沫一樣，活動和價格的上升先於所有市場參與者（買家、借款人、貸方、建築商和投資者）的過度冒險和投機行為。

打破泡沫的力量

當過度冒險行為在整個住房系統中普遍存在並且價格不再反映任何接近基本面的情況時，泡沫最終破裂。 當住房供應仍在因之前的需求激增而增加時，這種情況就會發生。 換句話說，需求減少，而供應仍然增加，導致價格急劇下跌，因為沒有人能夠支付更多的房屋和更高的價格。

整個系統的風險認識是由房主、抵押貸款人、抵押貸款投資者和房地產投資者遭受的損失引發的。 這些認識可能是由以下幾件事促成的：

• 利率上升使一些買家無法擁有房屋，在某些情況下，甚至使一個人無法負擔目前擁有的房屋。 這通常會導致違約和喪失抵押品贖回權，最終增加市場上現有的供應量。
• 總體經濟活動低迷導致可支配收入減少、失業或可用工作機會減少，從而減少住房需求。 經濟衰退尤其危險。
• 需求枯竭，使供需達到平衡，並減緩房價快速上漲的速度，一些房主，尤其是投機者，指望讓他們的購房變得負擔得起或有利可圖。 當房價快速升值停滯時，那些指望房價能買得起房的人可能會失去住房，從而給市場帶來更多供應。

底線是，當損失增加時，信貸標準收緊，不再提供寬鬆的抵押貸款，需求減少，供應增加，投機者離開市場，價格下跌。

2007-08 年房地產市場崩盤

2000年代中期，美國經濟經歷了廣泛的房地產泡沫，直接影響了大衰退的發生。 互聯網泡沫之後，房地產價值開始攀升，推動投機性買家、投資者和其他消費者的住房擁有率上升。 低利率、寬鬆的貸款標準——包括極低的首付要求——讓原本無法購房的人們成為了房主。 這進一步推高了房價。

但許多投機投資者因為風險太高而停止購買，導致其他買家退出市場。 事實上，事實證明，當經濟惡化時，很多次級借款人發現自己無法支付每月的抵押貸款。 這反過來又導致價格下跌。 抵押貸款支持證券被大量拋售，而抵押貸款違約和喪失抵押品贖回權則上升到前所未有的水平。

均值回歸

很多時候，房主會犯下破壞性的錯誤，假設近期的價格表現將持續到未來，而不首先考慮價格的長期升值率和均值回歸的可能性。

物理定律規定，當任何密度大於空氣的物體被向上推動時，由於重力作用在其上，它最終會返回地球。 金融法則同樣規定，經歷價格快速升值或貶值時期的市場將及時恢復到與其長期平均升值率相符的價格點。 這稱為均值回歸。

房地產市場的價格也遵循這種均值回歸趨勢。 在價格快速升值或在某些情況下貶值一段時間後，它們會恢復到長期平均升值率所表明的水平。 房價意味著回歸可以是快速的，也可以是漸進的。 房價可能會迅速上升到與長期平均水平保持一致的水平，或者可能保持不變，直到長期平均水平趕上它們。

美國房價指數

上述理論值是通過計算 1985 年第一季度至 1998 年第四季度房價指數的平均季度百分比漲幅得出的，即房價開始快速上漲並高於長期趨勢的大致點。 然後將計算出的平均季度百分比增長率應用於圖表中顯示的起始值和每個後續值，以得出理論房價指數值。

價格升值預估

太多的購房者僅使用最近的價格表現作為他們對未來幾年的預期的基準。 基於他們不切實際的估計，他們承擔了過度的風險。 這種過度冒險通常與抵押貸款的選擇以及消費者購買房屋的大小或成本有關。

有幾種抵押貸款產品大量向消費者推銷，並被設計為相對短期的貸款。 借款人選擇這些抵押貸款是基於他們能夠在一定年內從抵押貸款中進行再融資的預期，並且他們能夠這樣做是因為他們屆時將擁有房屋淨值。

然而，最近的房價表現通常並不是對未來房價表現的良好預測。 購房者在做出重要的融資決策時應關注房價的長期升值率並考慮均值回歸的財務原理。 投機者也應該這樣做。

雖然承擔風險本質上並不是壞事，而且事實上，承擔風險有時是必要且明智的，但做出基於風險的良好決策的關鍵是通過做出財務上合理的估計來理解和衡量風險。 這尤其適用於大多數人做出的最大、最重要的財務決策——購房和融資。

底線

金融學的一個簡單而重要的原則是均值回歸。 雖然房地產市場不像某些市場那樣容易出現泡沫，但房地產泡沫確實存在。 長期平均水平可以很好地表明房價在快速升值、隨後停滯或下跌期間的最終走向。 價格升值低於平均水平的時期也是如此。