隨著美聯儲結束緊急支持，飆升的美國房地產市場可能會降溫並繼續攀升

「房價升值是家庭淨值成長的重要因素
Brad Tank 和 Neuberger Berman 的固定收益投資策略團隊在第一季展望中寫道：

“此外，聯邦抵押貸款暫緩計劃尚未更新，受益於救濟的家庭將被要求恢復付款。”

聯準會XNUMX月的政策重點包括以比幾週前預期更快的速度提高基準利率的計劃，以及更快結束緊急債券購買計劃（現在可能在XNUMX月份）。

Neuberger 團隊表示，這給市場留下了“兩個主要問題”，即隨著聯準會縮減近 8.8 兆美元的資產負債表，其他國家將需要吸收多少抵押貸款債券供應。 此外，如果利率上升幅度達到預期，房價升值和再融資活動會發生什麼事？

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為什麼住房不像2008年那樣

2008 年金融危機後，政府在美國房地產市場的影響力不斷增強，部分原因在於其抵押貸款擔保，而且還在於其在 8.2 兆美元的機構抵押貸款市場上積累的債券。

根據城市研究所的數據，66 月代理抵押貸款債券佔所有房屋債務的 30%。 這使得該行業成為 1 年期抵押貸款利率的基準，包括在最近的再融資熱潮期間，貸款機構每季發放的房屋貸款超過 XNUMX 兆美元。

十年前次貸危機後，政府在抵押貸款市場的巨大影響力意味著對抵押貸款利率和貸款標準的影響，但它也在大流行期間指導聯邦住房救助，以防止一波驅逐和喪失抵押品贖回權的浪潮。

2020 年，許多因失業而陷入困境的借款人留在了自己的家中，而不是面臨滯納金、催收等更糟糕的情況，直到經濟恢復到更堅實的基礎。

現在，在薪資上漲和失業率較低的背景下，所有房屋抵押貸款的延期利率，甚至是銀行持有的房屋抵押貸款的延期利率，均已從疫情期間的峰值大幅下降，最近在1.7 月降至XNUMX% 的低點（見圖表）。

德意志銀行研究人員表示，就家庭而言，這意味著 835,000 月只有約 4 名房主處於延期付款狀態，而在疫情爆發之前，這一比例為 XNUMX 萬。

與過去十年危機的其他主要區別包括當前的住房短缺，而不是供應過剩，以及單戶租賃市場中機構房東的新時代。

這意味著財力雄厚的私募股權所有者 Zillow
Z,
-2.21％,
以及其他擁有華爾街融資的公司，一直在與尋求擁有的家族競爭。

抵押貸款專家表示，這種動態可能有助於 2022 年房價繼續以更正常化的速度上漲，即使 30 年期抵押貸款利率上升並且家庭買房變得更加困難。

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Brean Capital固定收益策略主管斯科特·布赫塔(Scott Buchta)在電話中表示：“利率上升不會導致房價出現負值，但肯定會減緩房價升值的速度。”

他預測今年房價將上漲 6% 至 10%，部分取決於 30 年期抵押貸款利率的變化。

什麼利率太高了？

與 2008 年危機之後一樣，過去兩年，聯準會在疫情期間的資產負債表上增加了美國國債和機構抵押貸款支持證券，以保持流動性流動和信貸負擔得起。

聯準會主席鮑威爾現在希望透過提高利率和收緊金融條件來控制通膨，從而實現“軟著陸”，同時又不損害就業市場或引發經濟衰退。

華爾街的許多人現在預計短期利率今年可能會從目前的 0% 至 0.25% 範圍上漲四倍。 然而，布赫塔表示，長期利率可能取決於央行縮減抵押貸款債券持有量的力度，特別是在聯準會努力讓年度通膨率從 2 月的 7% 接近 XNUMX% 目標的情況下。

「我認為他們不想震驚市場，」他表示，並指出歷史上房價升值幅度高於通膨率約 2% 至 3%，即每年增長約 5%。 “20% 是不可持續的。”

也就是說，根據 Buchta 的估計，100 年期抵押貸款利率每上升 30 個基點，依賴融資的房主的購買力就會下降約 13%。

換句話說，對於許多因高房價而被擠出市場的家庭來說，負擔能力已經是個問題，而且可能會變得更糟。

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