我想為我的抵押貸款再融資，但我即將年滿 70 歲。在我有生之年再融資是否明智？

通常我猜一個人的繼承人必鬚根據遺囑處理它，但我認為沒有任何繼承人。 我單身，從未結過婚，也沒有孩子。 我的母親去世了，我的父親已經 97 歲了。 他和一個女人住在一起，但他們選擇不結婚。

我哥哥和我從 1990 年就開始疏遠了。我不打算給他留下任何有價值的東西——當我們的母親去世時，他在大肆敲詐我，而且事實上我並沒有什麼有價值的東西。 我不想讓他一團糟。 他今年 67 歲，誰知道我死後他是否還活著。 還有我的侄女，他唯一的孩子，我幾乎不認識他。 自成年以來，她從未試圖糾正這一事實。 她38歲，單身，沒有孩子。 我有 33 位或更多的第二代堂兄弟，但近 30 年來我與我見過的少數幾個沒有關係。

我對兄弟和侄女的傷害和怨恨不應該否定我留下遺囑的義務。 畢竟，它們是我的血液，我在情感上並不依附於任何非營利組織。 我早在 1954 年到 1966 年就認識了一些親密的朋友，但沒有其他重要的朋友。

與此同時，我目前的抵押貸款欠了大約 33,000 美元。 我要了 30,000 美元的現金，我打算將其用於家居裝修。 估價被免除，但我公寓中相同大小的單位售價在 285,000 美元到 315,000 美元之間。 我住在洛杉磯郊區。 目前每月支付的費用為 458 美元，包括房產稅，利率為 5.25%。 新付款為 531 美元，利率為 3.28%。 考慮到所有商業廣告所說的當前 refi 利率，這並沒有太大的區別，但我的債務與收入的比率不是 bueno。

““當我死後，誰會被未付餘額卡住？ 貸方會承擔嗎？“

目前我唯一的“真正”收入是社會保障，我父親每月從信託賬戶寄給我 900 美元。 我打算明年回去工作，因為我覺得無聊，但這與貸款無關。 除了剩餘的抵押貸款和現金外，攤銷的 30 年貸款支付將包括結算成本、預付稅款和超過 17,000 美元的未償債務。

當我死時，誰會被未付餘額卡住？ 貸方會承擔嗎？ 是否有人必須處理可能存在的任何問題，或者如果已售出，則無需收到餘額嗎？ 如果我借 15 年或 30 年的貸款，因為我可能在任何一個還清之前死去，我是對的嗎？

由於預期的貸款遠低於房屋的價值，是否還有其他類型的問題需要我的繼承人處理？ 當然，可能會發生另一場地震，但除非發生不可預見的災難，或者我拖欠款項，如果我不留下遺囑，誰會在法律上被迫處理任何問題？

此致,

再融資金姑娘

“大動作' 是一個 MarketWatch 專欄，著眼於房地產的來龍去脈，從尋找新房到申請抵押貸款。

您有關於買賣房屋的問題嗎？ 您想知道下一步該怎麼做嗎？ 通過電子郵件發送給Jacob Passy [電子郵件保護].

親愛的再融資，

我想首先解決您關於貸款期限長短的問題，因為我擔心您可能低估了 15 年期貸款和 30 年期貸款之間的差異。

您知道 15 年期貸款的月供較高——這是真的。 但它可能比您意識到的還要高（除非貸方已經說明了差異。）例如，對於 100,000 美元、30 年期、利率為 3% 的抵押貸款，每月還款額約為 422 美元。 如果同樣的貸款期限為 15 年，則每月還款額約為 691 美元。

需要強調的是，15 年期抵押貸款的每月還款額大約高出 64%。 通常，人們會被 15 年期的短期貸款所吸引，因為從長遠來看，這可以為他們節省利息。 但是對於固定收入的人來說，每月付款的差異可能會產生巨大的差異。

正如您自己所說，尚不清楚您是否能活到足夠長的時間看到貸款還清。 因此，短期內帶來的長期儲蓄很可能不值得。 你現在依靠你父親的經濟支持，但他死後這種情況還會繼續嗎？ 如果不是這樣，15 年期貸款的較高月供可能會突然變得完全無法負擔。

對於在你死後得到房子的人來說，在解決債務方面，抵押貸款的期限是 15 年還是 30 年都沒有關係。 事實上，當我們死後，我們與住房有關的債務仍然必須償還。

在你的情況下，聽起來你要么沒有遺囑，要么沒有指定誰應該在你死後繼承你的資產。 大多數州遵循一個程序來確定誰有資格獲得遺產，從配偶和子女開始，然後是孫輩。 如果這些人都不在身邊，那麼州政府將考慮其他親屬，包括兄弟姐妹、侄女和侄子。 國家也可以繼承財產本身。

如果您在沒有遺囑的情況下去世，並且州政府沒有確定該財產的合法繼承人，那麼理論上您的抵押貸款人或服務商將取消房屋贖回權以償還貸款。 如果確定了繼承人，或者您指定了繼承人，大多數州都有法律保護他們對房屋的權利。 當您去世時，您的繼承人將繼承房屋的所有權，但不會繼承其抵押貸款。 抵押貸款通常包括到期出售條款，該條款要求在房屋出售時還清貸款——因為那是所有權轉移的時候。

當所有權通過繼承發生轉移時，法律通常會保護繼承人。 他們可以承擔抵押貸款並繼續付款。 在某些情況下，他們可以將抵押貸款轉移到他們的名下，或者他們可以出售房屋以償還貸款並將之後剩下的收益收入囊中。

如果我可能有點過分，我會建議你重新考慮誰值得接受你的遺產。 從本質上講，我們大多數人都認為將我們的世俗財產留給血緣親屬——但在我看來，家庭的定義比這更廣泛。 你的兄弟給你帶來了悲傷，你說你和你的侄女幾乎沒有任何關係。

聽起來好像你有很多朋友，你和他們有豐富的關係。 當然，他們在本質上可能並不浪漫，但我相信這些朋友會給你的生活帶來快樂和安慰。 這些人是您選擇的家人，他們應享有通常為血緣關係保留的每一項權利和特權。 事實上，您可以將您的財產遺贈給朋友而不是家人。

也許你的朋友可能對繼承你的公寓不感興趣，但我會和他們談談，看看他們會怎麼想這樣的禮物。 也許他們自己有一個孩子或其他親戚，他們可以從繼承房屋中受益（或該財產的財務價值。）

你一直在努力維護你的家，你應該感到很自在，知道它會在你去世後交給你關心的人。 不管你確定誰是你的繼承人，讓他們知道你的計劃。 這樣一來，您的去世就不會讓人感到震驚，而且他們可以感覺自己有能力處理繼承而來的各種任務。

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