房屋所有權協會是一個錯誤

大西洋 剛剛出版 一篇新文章 這與我的房屋所有權有一些相同的觀點 新發布的章節 in 賦予新美國工人權力. 事實上，它使一些 相同的論點 我一直在做 多年.

文章的標題幾乎說明了一切： 房屋所有權協會是一個錯誤. 作者 Jerusalem Demsas 認為，“房地產應被視為消費而非投資”，許多美國人明智地遵循這一前提。

德姆薩斯 指出， “當我們談論的資產是您居住的地方時，‘低買高賣’是非常荒謬的建議。 人們希望住在離家人近、靠近好學校、靠近公園或擁有他們想要的便利設施的社區，而不是像便士股票那樣交易他們的位置。” 她 還注意到 “一個家被綁定到一個特定的地理位置，容易受到當地經濟和環境衝擊的影響，這些衝擊可能會在你需要的時候摧毀土地或結構本身的價值。”

這些都是避免將房屋視為投資的優點和重要理由。

Demsas 也反映了我在 我在 2021 年 XNUMX 月參議院銀行業的證詞:

儘管房屋淨值通常佔許多美國人財富的很大一部分，但購買房屋可能是一項完全取決於房價升值的風險投資，而這一屬性從根本上與住房變得更加負擔得起相衝突。

儘管 Demsas 沒有深入研究，但鑑於聯邦住房政策旨在誘導越來越多的低資產抵押貸款債務，這種對房價上漲的依賴是一個更大的問題。 對於那些努力賺取更穩定收入的人來說，購房風險尤其大。

我嚴重懷疑參議員伊麗莎白·沃倫 (D-MA) 會支持聯邦政府支持的所有美國人的槓桿股票市場投資，但這實際上是聯邦住房政策的作用。 （是的，她是 顯然願意 支持 在適合她的時候使用“華爾街”和“大銀行”，但讓我們把它留到另一專欄。）

事實上，至少在過去的 20 年裡， 房價表現出與股票市場相似的波動性. 這些事實似乎並沒有被忽視，即使是其他人 大西洋作家. 但目前還不完全清楚 Demsas 支持什麼樣的替代政策。

我們當然同意，促進住房所有權和貶低租房的政策是有害的。 我們似乎同意，聯邦官員支持所謂的負擔得起的住房計劃，同時推行提高房價的政策是虛偽的。

至於具體的聯邦政策變化，我不太確定。 希望 Demsas 能看看我的章節並寫一篇新文章。 （即使她不同意我的看法。）

我提出的廣泛觀點 在卡託的新書中就像我寫的大多數關於住房金融的文章一樣，聯邦政策幾乎完全是為了刺激需求。 這是一個問題，因為相對於許多其他類型的消費品，房地產市場總是供應受限。 這些供應限制通常是由州和地方法規驅動的，這也是一個事實。 也就是說，許多理想的地點已經“滿是”住房，只有地方治理變革才能對此有所作為，即使 那些 變化不太可能產生重大的近期影響。

鑑於這一現實，聯邦政府能做的最好的事情就是停止刺激需求。 但這恰恰相反 聯邦政府（至少）在過去 50 年裡所做的.

聯邦政府的所有參與在 1930 年代真正開始起飛，主要是為了增加就業。 但一路走來，所有的房地產經紀人、建築商和金融家都發現工作更好 with 政客們。 現在我們有 一團糟，一個明確地降低了住房負擔能力的人， 尤其是給 低收入人群.

聯邦稅法提倡按揭債務。 巴塞爾資本要求促進持有政府支持的抵押貸款支持證券 (MBS)。 而房利美和房地美長期以來一直享有相對於私人公司的特殊地位。 私營部門不可能與聯邦政府競爭，因此為 MBS 提供政府抵押貸款保險和（甚至隱含的）聯邦擔保具有可預見的效果。

從 2009 年到 2020 年，房利美和房地美的年度份額 總體 MBS 市場平均為 70%, 儘管他們的章程 明確禁止過度使用他們的設施. 包括 Ginnie Mae 證券，那些由 FHA 抵押貸款支持的證券，聯邦份額 MBS 市場平均每年 92%.

不過，很少有人記得，在 2008 年危機之前，情況並沒有太大不同。 從 1996年到2007年, Fannie 和 Freddie 在整個 MBS 市場的年度份額平均為 60%，僅比危機後的份額低約 10 個百分點。

請求更多的聯邦幫助毫無意義，因為太多的聯邦幫助正是讓我們來到這裡的原因。 聯邦政策通過使獲得住房抵押貸款變得更容易來不斷增加需求。 國會似乎沒有扭轉這一趨勢的動力，只有傻子才會說這與特殊利益無關。

如果我的看法是錯誤的，那麼新國會可以從最容易實現的目標開始。 它可以禁止 Fannie 和 Freddie 為度假屋提供貸款，並可以強制執行他們的章程中的過度使用條款。 然後它可以禁止他們資助 價值超過 1 萬美元的房屋 並要求“首次購房者”實際上是 那些從未擁有過房屋的人.

我不會屏住呼吸。