稅收會影響房地產現金流

投資現金流房地產，也稱為出租物業，可能是產生大量收益的有效方式 被動收入流. 您購買房產，安裝一兩個租戶並每月收取租金。 這聽起來很簡單，但要確保出租物業是一項有價值的投資，還涉及更多內容。 知道如何計算房地產中的現金流量，以實現財產所有者的利潤最大化。

A 財務顧問 可以幫助您將房地產納入您的投資組合。

什麼是房地產現金流量？

簡單來說， 現金周轉 指資金進出企業的流動。 當您討論房地產現金流量時，您談論的是該物業產生的資金（即租金收入）和與該物業相關的支出。

房地產投資可以產生正現金流或負現金流。 當房產的現金流量為正時，其收入超過支出。 另一方面，當現金流為負時，支出就會超過收入。

正現金流更適合 房地產投資者 因為這意味著他們在自己擁有的財產上賺錢。 利潤率越大，他們的投資回報就越好。 正現金流還可以使房地產投資更容易維持，因為您可能有多餘的現金可用於維護、維修和保養。

負現金流意味著投資者在出租物業上虧損。 如果房產長期閒置，或者租金價格跟不上投資者維護房產的成本，就會出現負現金流。

如何計算房地產的現金流量

計算房地產的現金流量首先要了解有關該物業的一些關鍵細節。 具體來說，要計算出租物業的現金流量，您需要知道：

• 該物業產生多少總收入

• 該物業的總開支

• 哪些債務（如果有）與該財產有關

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總租金收入代表扣除任何費用前房產產生的所有收入， 包括支付抵押貸款. 當您計算住宅出租物業的現金流量時，租金通常是主要收入來源。 但根據您的租賃協議中包含的內容，您還可以通過向租戶收取寵物費、滯納金或其他費用來收取收入。

在費用方面，您包括為擁有該物業而支付的所有費用。 因此，這可以包括以下內容：

• 財產稅

• 医疗保险

• 物業管理費（如果您花錢請別人為您管理物業）

• 實用

• 保養與維修

• 廣告

• 您可能需要持有營業執照才能出租房產

• 法律和專業費用（即驅逐費用）

您還可以在此處包括房產的空置率。 空置率代表該物業一年中有多少天沒有租戶，這意味著它根本不會產生任何收入。 要計算房產的空置率，您需要將房產在一年內空置的總時間相加，然後除以房產可以出租的時間，然後將結果乘以 100 .

因此，如果房產空置 16 週但可以出租 52 週，則它的空置率為 30.76% (16/52 x 100)。 出租物業時，空置率被視為運營費用。

獲得總收入和支出後，您可以繼續下一步計算淨額 營業收入 （NOI）。 要找到現金流不動產的 NOI，您只需從收入中減去費用即可。 所得數字是運營產生的現金流量。 它不考慮可能與財產相關的任何債務。 要計算還本付息後的淨現金流量，您需要從淨營業收入中減去還本付息。

為什麼房地產中的現金流量計算很重要？

計算房地產的現金流量很重要，因為它可以幫助您確定出租物業投資的盈利能力。 查看您可以為特定房產收取多少租金並不足以為您提供準確的信息。 您首先必須扣除該物業的運營費用以及您必須支付的與之相關的任何債務，才能計算出您還剩下多少現金流量。

如果你有 您要達到的特定回報率，計算房地產的現金流量可以讓您了解房產是否可能達到預期、超出預期或達不到預期。 在投資出租物業時，沒有固定的回報率被認為是可取的。 這在很大程度上是主觀的，取決於您投資的租賃市場和您的個人目標。

根據經驗，考慮通過 1% 測試的屬性是明智的。 1% 規則​​表明，如果您可以實際收取其購買價格的 1% 作為租金，那麼該房產很可能會盈利。 因此，如果您購買價值 350,000 美元的公寓出租，那麼您每月至少需要支付 3,500 美元的租金。

這是否現實取決於 住房和租賃市場 你來了。例如，在舊金山或紐約收取 3,500 美元的租金並不是那麼牽強。 但是，在愛荷華州的一個小鎮上，為一棟單戶住宅收取同樣的費用可能行不通。 因此，在應用 1% 規則​​時，重要的是要考慮整個市場以及該地區的生活成本和收入。

稅收會影響房地產現金流

房地產投資可以隨著時間的推移得到回報，但美國國稅局會希望他們在您帶來的租金收入中獲得公平份額。在計算房地產的現金流量時，請記住將您必須繳納的稅款考慮在內那個收入。 一般來說，淨租金收入按您的普通所得稅稅率徵稅。 因此，如果您處於更高的稅率範圍內，那可能意味著要為租金收入繳納更多的稅款。

但是，您可以抵消部分欠款 扣除出租物業費用. 您可以扣除的一些費用包括：

• 維護和清潔費用

• 家電或 HVAC 更換

• 抵押利息

• 財產保險

• 財產稅

• 廣告費

• 物業管理費

• HOA 費用或公寓費用

• 實用

• 其他服務，例如害蟲防治或景觀美化

• 法律和專業費用（例如，如果您必須支付驅逐租戶的費用）

• 空置費用

您還可以扣除財產的折舊費用。 扣除這些費用可以減少您的應稅租金收入。 了解您可能因擁有出租物業而欠稅多少，可以讓您更好地了解一天結束時您真正要保留多少利潤。

底線

在權衡新的投資機會時，了解房地產的現金流很重要。 您最不想做的就是投資出租物業，結果卻變成了一個錢坑。 知道如何計算房地產的現金流量可以 幫助您制定投資計劃 並避免做出錯誤的投資。

投資技巧

• 如果您想擁有出租物業，而不必像業主一樣辛勤工作，那麼有更簡單的投資方式。 例如，房地產眾籌平台可以在不擁有房產的情況下投資商業和住宅房產。 房地產投資信託基金 (REITs) 是在不購買房產的情況下投資房地產的另一種選擇。 房地產投資信託基金每年必須將 90% 的應稅收入作為股息支付給投資者，從而為您提供穩定的收入來源，而您無需付出任何努力。

• 考慮與財務顧問討論現金流房地產是否可以很好地增加您的投資組合。 尋找合格的財務顧問並不難。 SmartAsset的 免費工具 為您匹配最多三位為您所在地區服務的財務顧問，您可以免費採訪您的顧問匹配以確定哪一位適合您。 如果您準備好尋找可以幫助您實現財務目標的顧問， 現在就開始.

圖片來源：©iStock.com/Feverpitched，©iStock.com/Feverpitched，©iStock.com/dcsliminky

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