REITs 與房地產共同基金：有什麼區別？

REITs 與房地產共同基金：概述

房地產投資信託 (REITs) 和房地產共同基金都為個人投資者提供了多樣化和簡單、負擔得起的方式來投資房地產市場的各個領域。 與直接擁有或投資房地產相比，它們也代表了在該領域進行投資的流動性更強的工具。

有各種各樣的 REIT 和房地產行業共同基金可供選擇。 在考慮任何一種類型的儀器之前，您需要了解兩者之間的主要區別，以及它們的優缺點。

房地產投資信託

REIT 是一家公司、信託或協會，通過房地產或抵押貸款直接投資於房地產。 他們在證券交易所交易，並像股票一樣買賣。 REITs 支付股息作為其結構的一部分。 美國國稅局 (IRS) 要求他們通過股息將大部分應稅利潤（90% 或更高）支付給股東。 但是，REIT 公司無需繳納企業所得稅。

REIT 資產的至少 75% 必須是房地產，其總收入的至少 75% 必須來自租金、抵押貸款利息或出售房產的收益。

三種主要類型是股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。

股權房地產投資信託

股權房地產投資信託基金擁有並投資公寓、辦公樓、購物中心和酒店等物業。 收入主要來自其擁有或參股房產的租金。

股權 REIT 可以廣泛投資，也可以專注於特定領域，例如酒店、住宅物業、倉庫、醫院等。

一般來說，股權 REITs 提供穩定的收入。 而且，由於這些 REITs 通過收取租金產生收入，因此它們的收入相對容易預測，並且往往會隨著時間的推移而增加。

抵押房地產投資信託

Mortgage REITs（或 mREITs）投資於住宅和商業抵押貸款。 這些 REITs 貸款用於抵押貸款，或購買現有抵押貸款或抵押貸款支持證券 (MBS)。 雖然股權 REIT 通常通過租金產生收入，但抵押 REIT 從其債務投資的利息中獲得收入。

 當利率上升時，抵押型 REIT 往往比股票型 REIT 表現更好。

混合房地產投資信託

混合型 REITs 是股權和抵押型 REITs 的組合。 他們都擁有房產，收取租金，還投資於抵押貸款證券。 通過同時投資抵押貸款和硬資產，像雙港這樣的混合型 REITs 採取了更加平衡的方法，並且可能能夠在利率上升和下降的環境中獲利，而傳統的純股權或僅抵押貸款 REITs 難以應對。

請注意，僅列出了少數混合 REIT。

房地產投資信託基金表現

當利率下降和租金上漲時，房地產投資信託基金往往表現最佳。 作為支付股息的股票，房地產投資信託基金的分析與其他股票非常相似。 但由於財產的會計處理方式存在一些很大的差異。 例如，由於房地產投資信託基金購買房地產，您可能會看到比其他類型的公司更高的債務水平。

資本市場狀況也很重要，即機構對 REIT 股票的需求。 從短期來看，這種需求可能會壓倒基本面。 例如，儘管基本面乏善可陳，但 REIT 股票在 2001 年和 2002 年上半年表現相當不錯，因為資金正在流入整個資產類別。

在個人 REIT 層面，您希望看到收入增長的強勁前景，例如租金收入、相關服務收入和 FFO。 您想看看 REIT 是否具有提高入住率和提高租金的獨特策略。

工業部門也很重要，因為專業房地產投資信託基金的回報將根據所擁有的房產類型而有所不同。 例如，下圖描繪了 2019 年按行業劃分的 REIT 回報。當年，工業地產和數據中心表現最佳，而零售和自助倉儲表現不佳。

房地產共同基金

共同基金是專業管理的集合投資，投資於各種工具，例如股票和債券。 投資者購買共同基金份額或單位，這些份額或單位以基金的當前資產淨值 (NAV) 購買或贖回。 資產淨值每天計算一次，並基於基金投資組合中證券的收盤價。

房地產共同基金主要通過專業的投資組合經理和專家研究投資於 REIT 和房地產運營公司。 它們提供了使用相對較少的資本獲得多元化房地產敞口的能力。 根據他們的策略和多元化目標，它們為投資者提供了比單獨購買 REIT 股票更廣泛的資產選擇，並且還提供了從一種基金輕鬆轉移到另一種基金的靈活性。

散戶投資者的一大優勢是該基金提供的分析和研究信息。 這可能包括所收購資產的詳細信息以及管理層對特定房地產投資的可行性和績效以及作為資產類別的看法。 更具投機性的投資者可以投資一系列房地產共同基金，策略性地增持某些房地產類型或地區以最大化回報。

房地產共同基金表現

由於他們主要投資於REITs，房地產共同基金的表現與其持有的REITs密切相關。 但是，與 REIT 或 REIT ETF 相比，共同基金的流動性可能較低，稅收優惠較少，並且管理費用更高。 儘管房地產共同基金為傳統上缺乏流動性的資產類別帶來了流動性，但批評人士認為，它們無法與房地產直接投資相提並論。

特別注意事項

REITs 和房地產共同基金為個人投資者提供了有限的資本進入多元化或集中的房地產投資，因為他們的最低投資額相對較低。 當他們提供多元化時，這兩種類型的基金有助於降低風險。

根據其投資策略，房地產共同基金可以成為比 REITs 更多元化的投資工具。 對於那些尋求集中在一個或幾個基金中的更大多樣化的人來說，這可以降低交易成本。 他們還受益於專業的投資組合管理和研究。

房地產基金為中長期投資者提供股息收入和資本增值潛力。 請記住，REITs 必須每年以股息的形式向股東分配至少 90% 的應稅收入。

在通貨膨脹時期，隨著房地產價格和租金上漲，房地產的價值往往會增加。 因此，REITs 和房地產共同基金可以作為對沖通脹的潛在對沖。

最後，兩種類型的房地產基金都提供流動性一般的非流動資產類別。

缺點

與任何投資一樣，投資 REIT 和房地產共同基金都存在風險。 不保證退貨。

此外，與所有特定行業的基金一樣，那些專注於房地產的基金可能比投資範圍更廣的基金（例如跟踪標準普爾 500 指數的基金）波動更大。 總之，當房地產市場不景氣時，這個板塊的資金就會受到影響。 當然，當房地產市場繁榮時，情況正好相反。

利率上升也會影響房地產基金的回報。 例如，REITs 依靠債務或借來的錢來購買房產。 當利率上升時，借貸成本也會上升，這可能會削減利潤。

REIT 與房地產共同基金示例

例如，如果您想投資紐約市充滿活力且價格昂貴的房地產市場，請考慮適當命名的帝國房地產信託公司 (ESRT)，這是一家房地產投資信託基金，可以將標誌性的帝國大廈作為其投資組合財產之一。 其投資組合在曼哈頓和紐約市大都市區共有八個零售物業和八個辦公物業。

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) 是持有多元化資產的（房地產）行業共同基金的一個例子。 該公司擁有 41 家股份，主要投資於房地產投資信託基金以及上市房地產相關公司。

底線

REITs 和房地產共同基金有其不同之處，但它們的相似之處在於它們都提供流動性和一種獲得多元化房地產資產敞口的途徑。 對於沒有大量資金的散戶投資者而言，這些房地產基金為投資可能無法企及的各種房地產開闢了道路。 尤其是長期投資者，有可能在未來獲得股息收入和資本增值的回報。 在投資之前，請確保您了解兩者之間的差異，以及隨之而來的風險和回報。

REIT 與房地產共同基金常見問題解答

什麼是非交易房地產投資信託基金？

非交易型 REITs 是專業管理的私人房地產投資基金，直接投資於房地產，未在證券交易所上市。 這些僅適用於獲得認可的高淨值投資者，並且通常需要大量的最低投資。

什麼是 REIT ETF？

REIT ETF 是交易所交易基金 (ETF)，將其大部分資產投資於股權 REIT 證券和相關衍生品。 REIT ETF 圍繞公開交易的房地產所有者指數進行被動管理。 

什麼是 REIT 指數基金？

與 REIT ETF 一樣，REIT 指數基金是一種共同基金，被動投資於基準房地產指數，例如 MSCI 美國房地產投資信託指數或道瓊斯美國房地產投資信託指數，它們共同覆蓋了約三分之二的總價值國內公開交易的 REIT 市場。

什麼是回形針房地產投資信託基金？

回形針 REIT 是一種結構，旨在最大限度地發揮房地產投資信託固有的稅收優勢，同時允許公司經營此類信託通常無法經營的財產。 此類 REIT 受到嚴格的監管審查，因為在回形針結構中，信託義務對不同的股東群體負有責任，並且可能存在內在衝突。 它與裝訂的 REIT 類似，但在結構上更靈活。

什麼是三重淨房地產投資信託基金？

三重淨值房地產投資信託基金是一種權益型房地產投資信託基金，擁有利用三重淨值（NNN）租賃的商業地產。 三重淨租賃意味著除了租金、財產稅和保險費之外，租戶還必須支付結構維護和修理的費用。 由於這些額外費用轉嫁給租戶，房東通常收取較低的基本租金。 這免除了房地產投資信託基金的任何淨租賃的最大風險。