隨著利率上升，紐約的“殭屍”辦公樓搖搖欲墜

在歷史低利率和幾乎自由資金推動的長期牛市期間，道格哈蒙和他的團隊主持了曼哈頓許多獎杯辦公樓的破紀錄銷售。

不再。 如今，房地產服務公司高緯環球 (Cushman & Wakefield) 的資本市場主席哈蒙 (Harmon) 將大部分時間花在執行他所說的“分類”上。

這個全球最大的寫字樓市場最近經歷了揮金如土的中國投資者的撤離、新冠病毒時代遠程辦公的興起以及烏克蘭戰爭的經濟影響。 現在，人們越來越擔心利率的急劇上升會讓許多業主難以承受，而期待已久的清算即將來臨。

“人們普遍認為投降即將到來，”哈蒙說，他將利率上升比作點燃辦公室風暴的汽油。 “無論我走到哪裡，現在世界上任何地方，任何擁有辦公室的人都會說：'我想減輕我的負擔。'”

該行業充斥著合作夥伴關係在脅迫下破裂、辦公樓被改作他用以及哪些開發商可能無法改建的猜測。 與此同時，機會主義者正在為他們認為可能會在明年第一季度以低價出售的大量低價商品做準備。

“我們將看到困境，”Compass 的資深經紀人 Adelaide Polsinelli 說。 “我們已經看到了。”

自 XNUMX 月以來，SL Green 和 Vornado 的股票下跌了一半，這兩家上市房地產投資信託基金是紐約最大的寫字樓所有者之一。

本週出現了新的壓力跡象。 私募股權公司黑石告訴投資者，它將限制 125 億美元商業房地產基金的贖回。

還有消息稱，Facebook 的母公司 Meta 將在哈德遜城市廣場的新開發項目中騰出約 250,000 平方英尺的空間以削減成本。 它和其他科技公司一直是曼哈頓大流行時期寫字樓市場最後的擴張來源之一。

作為 Wharton Properties 的負責人，為公司提供租賃諮詢服務的露絲·科爾普哈伯 (Ruth Colp-Haber) 表示，像哈德遜城市廣場 (Hudson Yards) 這樣的小型辦公樓群——擁有全新的建築和最好的設施和位置——仍然供不應求。

但是，她警告說，真正的“危險潛伏在樓下的 B 類和 C 類建築中，這些建築正在以驚人的速度流失租戶，而且沒有新的替代者。” 總而言之，Colp-Haber 估計，該市大約 40% 的辦公樓“現在正面臨”關於其未來的“重大決定”。

自 Covid 大流行開始以來，預測者一直在預測辦公部門的厄運，這加速了遠程工作的趨勢，從而減少了對空間的需求。 據辦公室安全公司 Kastle Systems 稱，紐約市辦公室工作日的平均入住率仍低於 50%。 哥倫比亞大學和紐約大學教授進行的一項特別可怕且經常被引用的分析估計，到 500 年，美國辦公樓的總價值可能縮水約 2029 億美元——超過四分之一。

迄今為止，該行業的表現與此類預測背道而馳。 租約通常持續 10 到 XNUMX 年，因此即使他們的員工很少來辦公室，租戶仍在支付租金。 在大流行病最嚴重的時候，貸款人也願意表現出寬大處理，或者像一些人所說的那樣，“延長和假裝”。

但利率的急劇上升可能最終會迫使這個問題發生。 對於業主和開發商來說，融資突然變得更加昂貴——如果有的話。 “如果你有債務到期，突然之間你的利率會翻倍，銀行會讓你把錢投入到資產中，”一位開發商說。

低質量的建築可能是最脆弱的。 隨著租約到期，許多租戶正在搬遷或要求減租。 即使他們的收入減少，業主仍必須繳納稅款和運營費用。

JLL 投資銷售主席 Bob Knakal 看到曼哈頓越來越多的“殭屍”辦公樓還活著，但沒有明顯的未來。 典型的殭屍可能是幾代人以前購買的，並每月向不斷擴大的受益人名單提供支票。

“現在，從租賃的角度來看，這座建築沒有競爭力，因為它需要一個新的大廳、新的電梯、窗戶和浴室。 如果你去找那 37 個人說：‘你知道嗎？ 你必須開一張 750,000 美元的支票，這樣我們才能修好大樓。 這些人會心髒病發作，”Knakal 說。

如果有債務需要展期，貸方將要求業主出資更多的股權來彌補建築物不斷下降的價值。 Knakal 說：“將會有一個清算，我認為對於這些人中的許多人來說，再融資將是一個挑戰。”

這似乎引發了借款人、銀行、私人貸方和其他方面之間的一系列幕後討論。

監測商業抵押貸款支持證券的 Trepp 分析師馬努斯·克蘭西 (Manus Clancy) 將這種情況比作五年前實體購物中心的前景惡化。 許多人最終陷入喪失抵押品贖回權。 他預測，辦公室貸款是否可以再融資將取決於建築物的新舊程度、入住率和租約期限。 “本身並沒有太多的痛苦，有很多擔憂，”他說。

一些廢棄的辦公樓可能會被改造成住宅，這在理論上將有助於緩解紐約市長期的住房短缺問題。 但許多專家說，這說起來容易做起來難。 這將需要分區更改。 即便如此，許多寫字樓可能也不適合進行住宅改建——要么是因為它們的樓板太大、電梯位置錯誤、窗戶打不開，要么是它們的社區沒有吸引力。 為了讓這些項目物有所值，業主必須以大幅折扣出售。

這並沒有發生——至少沒有公開。 為商業房地產承銷商進行盡職調查的諮詢公司 Townhouse Partners 的創始人大衛·斯特恩 (David Stern) 表示：“沒有人願意成為第一個涉足此事的人，因為沒有人願意不必要地創下新低。” “這就是每個人都在等待的：這種令人難以置信的重估。” 用更通俗的話說，一位開發商打趣說，一些已經習慣持有房產多年的業主還沒有“見過耶穌”——但他們會的。

與此同時，最近的一些交易暗示了市場的轉變。 1330 月，RXR 和黑石以 325 億美元的價格出售了 400 Sixth Avenue，低於 2010 年 2014 億美元的 RXR。575 年，加拿大投資公司 Oxford Properties 以 450 億美元贏得了公園大道 33 號的競標戰，這是一個 440 -故事塔。 它在 XNUMX 月被後來的所有者以 XNUMX 億美元的價格出售。

“今天值多少錢？” 一位經紀人問道。 “不到 440 億美元。”