隨著年齡的增長，獲得抵押貸款可能會變得更加困難和昂貴。 對於大多數美國人，尤其是年輕人來說，擁有房屋仍然遙不可及，因為房屋的平均購買價格在過去 10 年幾乎翻了一番，抵押貸款利率也達到了 2000 年代中期以來的最高水平。 停滯不前的工資和不斷增長的債務也擠出了大多數其他形式的支出和儲蓄，使許多人難以存錢支付首付。 但是等到年紀大了再買房也可能花費更多。 這是您需要知道的。
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年齡如何使獲得抵押貸款變得更加困難
正如美聯儲經濟學家 Natee Amornsiripanitch 在最近的一份簡報中指出的那樣，與情況相似但較年輕的借款人相比，年長的抵押貸款申請人“明顯”更有可能被拒絕貸款。 與此同時，貸款利率隨著年齡的增長而穩步上升，在 60 歲和 70 歲以上的新借款人中達到峰值。利率差異不太明顯，因為貸方向年長的申請人收取適度較高的利率，而他們拒絕年長的申請人的頻率更高，但這兩種趨勢仍然非常真實。
雖然由於收入和死亡率問題，抵押貸款人似乎認為年長的借款人面臨更大的風險，但購房者應注意，根據《平等信貸機會法》，貸款人根據年齡拒絕貸款是非法的。
作為參考，消費者金融保護局表示，“[a] 貸方通常不能因為您的年齡而拒絕您的貸款申請或向您收取更高的利率或費用。 這條規則適用於各種類型的貸款人，當他們決定是否提供信貸時，例如汽車貸款、信用卡、抵押貸款、學生貸款或小企業貸款。”
但這條規則有兩個例外。 第一個例外允許貸款人考慮年齡，只要他們這樣做有利於 62 歲或以上的申請人。 這是歧視法中相對常見的做法，只要對老年人有利，通常允許直接考慮年齡。 但是，第二個例外可能會嚴重傷害年長的借款人。 雖然不允許貸款人在抵押貸款過程中明確考慮申請人的年齡，但他們可以將年齡與其他允許的因素聯繫起來。
例如，貸方可能會考慮申請人離退休有多近，或者這筆貸款涉及哪些死亡風險。 他們還可以考慮通常與年齡相關的因素，例如某人是否會用投資組合的回報而不是收入來償還貸款。 這會給許多年長的借款人帶來問題。
對於年長的美國人來說，錢通常不是問題。 當他們進入退休年齡時，嬰兒潮一代仍然掌握著該國大約三分之二的財富。 根據美聯儲的數據，60 多歲和 70 多歲的成年人擁有約 70 萬億美元的收集資產。 這與 X 世代持有的 39 萬億美元相比毫不遜色。這幾乎是千禧一代所擁有資產的九倍，而千禧一代的資產總和僅為 8.8 萬億美元左右。 如果有的話，原始財務狀況表明，年長的借款人應該比年輕的借款人更容易獲得貸款。
然而，嬰兒潮一代的財富越來越集中於資產而非收入。 許多退休人員靠 401(k) 計劃、IRA 和他們家中的財富等投資過活。 對於貸方而言，這會產生信用風險。 投資組合縮減不是拒絕某人貸款的依據，但它們使信用分析比結構化的 W-2 收入更複雜。 該過程會提出一些問題，例如資產組合（申請人在其投資組合中是否擁有高風險或低風險資產）、提款方法（他們是否採用結構化的最低分配或根據需要提取現金）、隨著時間的推移回報（借款人將依賴多少償還貸款的持續回報）和整體家庭財富。
貸方通常將投資組合視為難以預測的收入來源，用於償還貸款。 這可能使銀行更有可能拒絕退休人員的貸款，並且更有可能將他們批准的貸款視為有風險的貸款。
更重要的是，貸方在發放貸款時會考慮死亡風險。
借款人的死亡對於抵押貸款人來說可能是非常昂貴的。 充其量，它會產生所謂的“提前還款風險”，即某人可能會在貸方有機會收取大量利息之前提前還清貸款。 在最壞的情況下，它可能會在遺囑認證和喪失抵押品贖回權問題上將財產捆綁多年。 就像他們對患有絕症的申請人所做的那樣，貸方在批准貸款之前會考慮年長申請人的潛在壽命。
所有這些都在老年借款人周圍營造了一種風險氛圍。 結果是，如果您超過 62 歲，您被標準抵押貸款拒絕的可能性將增加近 30%。
不過，這並不能解釋 Amornsiripanitch 在新批准的抵押貸款利率方面的發現。
除了拒絕率之外，60 歲以上的成年人確實比年輕的借款人支付更高的利率。 但是，Amornsiripanitch 發現，這種趨勢適用於所有行業。 所有年齡段的利率都在穩步上升，50 多歲的借款人支付的費用高於 40 多歲的借款人，而 30 多歲的借款人支付的費用又高於 XNUMX 多歲的新借款人。 事實上，當談到貸款利率時，Amornsiripanitch 的數據表明“年齡比種族更大，而且在統計上始終更顯著。”
底線
年紀越大，就越有可能有錢買一套漂亮的房子。 銀行也更有可能拒絕您的抵押貸款申請或向您收取更高的利率。
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圖片來源：©iStock.com/南方機構, ©iStock.com/埃萊甘薩
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來源：https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html