抵押貸款利率和房價現在發生了什麼？

關鍵要點

• 高盛(Goldman Sachs)的數據顯示，明年房價最有可能保持不變，儘管自疫情爆發前以來房價已經上漲了 43%。
• 美聯儲的加息使借貸變得更加昂貴，預計利率只會在未來 12 個月內走高。
• 如果您必須在明年購買房屋，那麼現在的利率可能會低於未來幾個月的水平。

過去兩年，房地產市場經歷了極端的需求和有限的供應，導致價格在短期內大幅上漲。

與此同時，全球範圍內的通脹都在膨脹——包括美國在內。為了控制通脹，美聯儲於 2022 年 XNUMX 月開始加息，在基準價格上漲的基礎上提高借貸成本。

今天的風景與兩年前有什麼不同？

2020 年，美國房屋的平均標價為 374,500 美元，30 年期抵押貸款的平均利率為 3.11%。

如今，平均利率為 7.06%，平均房價高達 525,000 美元。

這意味著如果您在兩年前購買了一個 30 年抵押貸款和 20% 首付的房屋，那麼在您的貸款過程中，平均購買將花費您 536,551 美元的本金和利息。

在當前市場的平均購買成本為 1.11 萬美元，在 30 年抵押貸款期間，首付為 20%。 到您還清抵押貸款時，差額已超過 XNUMX 萬美元。

今天的利率較高，因為美聯儲正試圖 抑制通貨膨脹. 價格較高有幾個原因。 首先，在大流行之前，美國處於住房短缺狀態。 當事情變得更糟時，這使我們處於已經很糟糕的境地。

在大流行期間，許多白領決定搬遷，以新發現的遠程工作自由。 許多人搬到了更便宜的地方。 這也增加了需求並通過競標戰推高了價格。

房價會下跌嗎？

現在判斷房價是否呈下降趨勢還為時過早。 雖然隨著夏季的過去，房價往往會出現季節性下降，但今年的數字高於平均水平。 通常我們看到從 2 月到 6 月下降了 XNUMX%，但今年下降了 XNUMX%。 對潛在買家來說似乎很有希望。

儘管如此，在上下文中查看這些數字仍然很重要。 2022 年 7.7 月的房價比 2021 年同期上漲了 XNUMX%。從長期來看，房價仍有可能上漲。 我們將不得不等待查看秋季和冬季的數據，以獲得更明確的答案。

價格仍然如此之高，因為有一個 庫存短缺. 雖然 12.2 月份新建築確實增加了 XNUMX%，但我們可以將其部分歸因於供應鏈問題。 許多建築商無法獲得開展項目所需的物資，其中許多物資終於在夏末大爆發時送到了他們手中。

僅僅因為我們上個月看到新建房屋增加並不意味著他們會增加美國家庭的庫存。 庫存增加的大部分將出現在商業市場，即希望將新單位出租給租戶的潛在房東。

由於過去兩年房價飛漲，許多美國人已經被擠出市場。 這意味著租賃市場的需求比平時要多，因此開發商一直在集中精力。 如果我們只看擁有五個或更多單元的多戶住宅項目，新建房屋數量猛增，增長了 28.6%。

這種暫時性的上漲不應被解釋為放鬆的另一個原因是，未來房屋建築項目的許可在夏末下降了 10%。 正如我們所期待的那樣，即使價格較高的房屋一次在市場上待上幾個月，我們也可以預期經濟適用房市場的庫存會更加緊張。

由於更高價位的需求減少，渴望上市的潛在賣家也減少了。 去年的機會已經減少，房屋在市場上的停留時間更長。 從 250,000 年到 500,000 年，掛牌價在 14 美元至 2021 美元之間的房屋銷售額下降了 2022%，部分原因是隨著房價上漲，該價格範圍內的庫存減少。

但更昂貴的房屋的銷售量也下降了。 標價在 750,000 萬美元至 1 萬美元之間的企業下降了 3%。

不過，更高的價格和更便宜的庫存並不是人們在 2022 年放緩購房的唯一原因。 還有聯邦加息的問題。

抵押貸款利率會進一步上漲嗎？

從 2022 年 XNUMX 月開始，美聯儲開始加息。 這使得借貸——包括通過抵押貸款——變得更加昂貴。

21 年 2022 月 0.75 日星期三，美聯儲宣布再次加息 3 個百分點。 這使得當前的聯邦基金利率為 3.25% 至 1.25%，並且預計只會上升。 到年底，我們可能會看到另外兩輪加息，總計額外增加 XNUMX 個百分點。

美聯儲目前暗示，4.6 年利率可能升至 2023%。

據估計，截至 2022 年 30 月上旬，7.06 年期抵押貸款的平均利率為 XNUMX%。 雖然預期利率會飆升得更高是合理的，但究竟會上漲多少還有待觀察。

提高借貸利率不僅會阻止買家——他們甚至會阻止賣家將他們的房產放在首位，這進一步加劇了供應方面的短缺。 這些賣家中的許多人在出售舊房時可能會申請新的抵押貸款。

大多數抵押貸款擔保利率低於 6% 的美國人，因此將他們的房產上市可能意味著增加他們在任何新房產上的融資成本。

我應該現在購買還是等待更長時間？

可以想像，儘早購買可以節省利率。 但很難看到買家，尤其是首次購房者如何在這個市場上獲勝。

雖然我們看到短期定價下降和長期定價上升，但高盛實際上預測定價將在 2023 年保持不變，平均上升或下降 0%。 雖然可能會出現區域性下降，但預計全國平均水平將保持在現在的水平。

價格上漲或下跌將根據您當地的市場而變化很大。

可能不會在全國范圍內提高定價，但利率很可能會在整個 2023 年上升——直到美聯儲達到 4.6%。 在那之後，利率可能會在一段時間內保持高位或回落，具體取決於通貨膨脹的情況。 幾乎不可能預測屆時的供需情況。

如果您不需要立即採取行動，您可能會決定等到 2024 年或美聯儲再次開始降息時。 定價方程有更多的風險和不確定性。

底線

房屋標價仍然很高。 抵押貸款的利率很高——我們上一次看到如此高的利率是在 2000 年代初。 但在接下來的 12 個月裡，借貸極有可能變得更加昂貴，這使得那些可能需要在明年內購買的人更加難以做出決定。

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