房地產市場剛剛碰壁。 價格、經紀人和建築商股票的下一步是什麼。

有關全國定價的最新數據來自 30 月份。 此後，6 年期抵押貸款利率飆升至近 XNUMX%，購房者的申請也有所放緩。 上週，一對對房屋搜索有很好閱讀的在線經紀人，

雷德芬

（代碼：RDFN）和

指南針

(COMP)，宣布裁員。

與此同時，Redfin 的股價較峰值下跌了約 90%。 建築商也受到重創。 朋友不要讓朋友擁有名稱如下的槓桿交易所交易基金

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X 股票
(NAIL)，尤其是在利率上升的情況下，但如果你好奇的話，那隻在五個交易日內下跌了 45%。

投資者應該在這裡購買房屋建築商的股票嗎？ 經紀人？ 房價下一步怎麼走？ 股市什麼時候才能回來？ 讓我按照近期信心下降的順序來回答這些問題，從不確定開始。

是的，購買建築商。 更喜歡

房屋建築商Lennar

(LEN) 和

收費兄弟

(TOL)，負責 KBW 小組的 Jade Rahmani 說。 他指出，忽略 60 年金融危機，建築商股票的交易價格為預計賬面價值的 2008%，這是它們在經濟衰退期間往往觸底的地方。 Lennar 將受益於即將出售的房地產技術部門，而 Toll 專注於富裕買家，其中約 30% 支付現金，因此不會因高抵押貸款利率而推遲。

整個集團的市盈率低得驚人，但請忽略它們。 它們源於兩個不會很快重複的條件：從公司購買土地到出售房屋的時間，土地價值上漲了 30% 或更多，以及大流行期間交易速度急劇加快。 假設正常情況下，以四倍收益交易的建築商可能真的會賣出八倍——仍然便宜，但差別很大。

20 月份房價較上年同期上漲了 2% 以上，但 Rahmani 預計到今年年底這一比率將跌至 5%。 他的基本觀點是明年價格持平。 根據對過去銷量的研究，他的經濟衰退情景預計明年房價將下跌 7%——如果抵押貸款利率上升到 5%，價格可能會下跌更多。 這聽起來可能不多，但對於最近有典型抵押貸款的買家來說，價格下跌 25% 可以減少 XNUMX% 的資產。

大多數房主的抵押貸款利率與最近的利率相差無幾。 大約三分之二的人被鎖定在 4% 以下。 如果非必要，這些買家不太可能搬家並獲得新貸款，這也是供應量可能會持續多年保持低位的原因之一。 另一個是抵押貸款的質量比上次房地產泡沫時期要高得多，因此不太可能出現一波違約和恐慌性拋售。

但有些東西必須放棄負擔能力。 新抵押貸款的典型支付額已超過可支配收入的 23%，接近上次泡沫期間 26% 的高點。 但收入以每年 6% 的速度增長，因此房價長期停頓可能有助於恢復可負擔性。 Rahmani 認為，無論如何，這種流行病讓人們在家里花費了更多的時間，因此他們應該願意支付更多的住房費用，佔收入的百分比。

威廉布萊爾分析師斯蒂芬謝爾頓說，不要急於購買經紀人的股票。 他對其中三個進行了市場表現評級：Redfin、

RE/MAX 控股

(RMAX)，和

eXp世界控股

(EXPI)。 在上週的一篇博文中，Redfin 首席執行官格倫·凱爾曼 (Glenn Kelman) 寫道，17 月份的需求比預期低 8%，公司將裁員 XNUMX%。 Redfin 直接僱用代理，而許多經紀人使用獨立承包商。

凱爾曼寫道，銷售下滑可能會持續數年而不是數月。 更多的代理人可以自行離開。 全國房地產經紀人協會會員（代表出售房屋的人數）去年達到 1.6 萬，高於 2012 年的約 XNUMX 萬。

William Blair 的 Sheldon 表示，他對經紀人估值下降的幅度感到震驚，但情緒很糟糕，他正在等待穩定的跡象。 儘管收入大約翻了一番，但 Redfin 的股價還不到去年初股市峰值的十分之一。 這使得股票約佔收入的三分之一。 從 2024 年開始，自由現金流預計將持續為正。現在，我們拭目以待。

至於股市，我有好消息和壞消息，都不可靠。 過去一周，標準普爾 500 指數跌至明年預期收益的 15 倍以下，這表明定價已回到歷史平均水平。 但沒有什麼可以說市場在變得便宜的過程中不會超過其平均估值。 和

高盛

表示對今年和明年盈利增長 10% 的預測看起來太高了。

高盛表示，預計增長將放緩，如果出現衰退，明年的收益可能會降至低於去年的水平。 該銀行在這種情況下的估計使得標準普爾 500 指數今天的交易價格是明年收益的 18 倍以上。 高盛預測，到年底，該指數將在沒有衰退的情況下從周四的水平上漲 17%，或者在沒有衰退的情況下下跌 14%。 請接受我的祝賀或慰問。

不用擔心，瑞士信貸說。 從統計數據來看，個人對公司收益的預測是緊密聚集在一起的。 這與收益下降之前往往發生的情況相反。

我以前聽過人們將股票市場稱為“整體集群”，但我不知道他們在談論估計分散。

寫 傑克·霍夫（Jack Hough） [電子郵件保護]. 在推特上關注他 並訂閱他的 巴倫的 Streetwise 播客.