你應該在經濟衰退時買房嗎？ 優點和缺點

關鍵要點

• 我們目前可能沒有陷入衰退，但我們的經濟正在經歷一些非典型情況，尤其是房地產市場。
• 在經濟衰退期間考慮買房有幾個原因——兩個主要原因是競爭較少和價格較低。
• 還有一些潛在的缺點，比如極高的利率、定價下降的下限，以及如果美國真的正式陷入衰退，收入可能會發生變化。

當我們談論個人理財時，我們通常喜歡按照籠統的規則來思考。 我們喜歡這些思維捷徑和標準化答案，因為它們提供了看似簡單的解決方案。

但實際上，經驗法則在很大程度上可能是錯誤的。 例如，您無法回答“您應該在經濟衰退期間買房嗎？”這個問題。 明確的是或否。 根據您所在的位置、工作保障以及不久的將來發生的事情，很多答案都是高度可變的，這是任何人都無法準確預測的。

也就是說，考慮到您的獨特情況，有一些有用的方法可以考慮在經濟衰退期間買房是否適合您。

我們正處於衰退之中嗎？

到目前為止，美國國家經濟研究局 (NBER) 尚未宣布經濟衰退，儘管他們通常會等到事實發生很久之後才宣布此類經濟事件的開始和結束日期。

我們確實知道 NBER 會綜合考慮以下因素來確定經濟是否嚴重到足以正式宣布衰退的地步：

• 失業
• 非農就業數據
• 工業價格指數（IPI）
• 零售銷售
• 實際個人收入減去轉移（PILT）
• GDP

雖然 GDP 在 1 年第一季度和第二季度有所下降，但在 2 年第三季度回升。失業人數正式回落到大流行前的水平，截至 2022 年 3 月為 2022%。3.7 月的零售銷售數字顯示 2022%環比下降，但同比增長 0.6%。 儘管工業生產指數自 6.5 年 2022 月以來一直停滯不前，但並未急轉直下。

沒有一個號碼 看起來很糟糕，但由於通貨膨脹率很高，而且我們仍在應對由大流行病和地緣政治衝突帶來的奇怪的經濟環境，很多人仍然覺得經濟出了問題——如此之多以至於我們拉出各種各樣的衰退綽號，如“白領衰退”、“巴塔哥尼亞背心衰退”，以及現在的“Richcession”。

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在經濟衰退期間買房的優點

在接下來的幾個月裡，無論我們是否貼上經濟衰退的標籤，買房的一些好處包括：

• 房價可能下跌。
• 進入競購戰的可能性較低。
• 能夠在未來以較低的利率進行再融資。

房價可能會下降

2019 年 2022 月至 45 年 XNUMX 月期間，房地產市場處於不可持續的反彈之中，房價上漲了 XNUMX%。 在如此短的時間內出現如此巨大的價格上漲是前所未有的。

無論我們目前是否處於衰退之中，我們已經開始看到 房價下跌. 2.67 年 2022 月至 5.4 年 XNUMX 月，全國房屋價值下跌 XNUMX%，是二戰以來最大的跌幅之一。 一些市場（尤其是那些因遠程工作而失去居民的西部大城市）的價格跌幅高達 XNUMX%。

不過，這些城市並不是唯一預計會下降的地方。 在所謂的“泡沫新興城市”，跌幅可能更大。 當技術人員搬遷時，這些是他們定居的地方。

田納西州莫里斯敦等地； 密歇根州馬斯基根； 據穆迪稱，如果確實出現全面衰退，預計明年愛達荷州和波卡特洛的房價將下跌 20% 以上。

並非所有市場都會遭受損失，但如果您在某個地區尋找房屋，明年購買可能意味著標價較低。

您不太可能捲入競購戰

在大流行性住房熱潮期間，瘋狂接踵而至。 買家不僅捲入了令人髮指的競價戰，而且他們也放棄了明智的購買行為，比如要求在購買前進行檢查。

對買家來說幸運的是，這些競購戰已經降溫。 這不僅僅意味著您不太可能支付高於市場價格的房屋。 這也意味著您可以做出明智的決定，依靠檢查來提醒您購買前房產的任何潛在問題。

你可以在未來再融資

現在的利率相當高。 雖然 30 年期固定利率抵押貸款的全國平均水平已回落至 7% 以下（截至 6.47 年 30 月 2022 日為 2022%），但這一數字仍遠高於我們在 XNUMX 年初看到的抵押貸款利率，在美聯儲 XNUMX 月份開始加息之前。

然而，如果美聯儲成功地利用它們來降低通脹，我們可以預期這些利率會回落。 美聯儲表示，它打算 整個 2023 年加息，但在此之後，可能有可能以較低的利率進行再融資。

在經濟衰退期間買房的缺點

目前購買房屋也有一些潛在的缺點。 他們包括：

• 當前抵押貸款利率高
• 價格下降的底線
• 目前和經濟衰退期間的庫存很少
• 缺乏工作/收入保障，尤其是如果您在科技行業工作

經濟衰退並不自動意味著較低的利率

如果我們現在正處於衰退之中，那麼我們正在經歷一場利率高於以往的衰退。 利率上升是房地產市場降溫的主要原因。 因為 通貨膨脹率仍然很高，我們沒有看到通常伴隨傳統衰退而來的較低利率。

房地產市場目前有一個地板

預計明年房價會下降，但有底線。 大多數經濟學家並不預測 2008 年式的崩潰。 一個很大的原因是 負擔得起的庫存不足. 問題不在於美國人不想買房。 問題是他們負擔不起。

這意味著一旦價格降得足夠多，仍然會有需求。 雖然這對當前的房主來說是個好消息，但它限制了您作為潛在買家能夠找到的交易的好壞。 即使當前價格呈下降趨勢，您也不太可能找到大流行前價格的庫存。

經濟衰退期間庫存可能會減少

在經濟衰退期間，目前的房主不太可能上市。 他們和買家一樣關注這些住房趨勢，許多人可能會等到有更有利的條件時才將房屋投放市場。

我們已經看到這種情況開始上演 過去幾個月.

您的收入狀況在經濟衰退期間更有可能發生變化

經濟衰退的關鍵指標之一是失業人數。 在經濟衰退期間，您更有可能失去工作，這將使維持抵押貸款變得更加困難。 在這種情況下，您可能不想將自己鎖定在 30 年的財務承諾中。

目前，我們只是沒有看到表明經濟衰退的失業數字。 在整個就業市場中，每個失業者有 1.7 個職位空缺。

但如果你在某些行業工作， 喜歡科技，您更有可能擔心保住工作。 雖然這個行業只占美國就業市場的 2%，但如果你在一家科技公司工作，你就有更多理由擔心你在不久的將來的工作保障。

該行業正在經歷大規模裁員的事實可能會進一步加劇我們在矽谷和泡沫新興城市看到的價格不成比例的下滑。

底線

如果我們正處於衰退之中，那將是一個奇怪的時期。 傳統規則似乎不適用於當前獨特的市場環境。

現在是否是買房的好時機會有很大的變數，這取決於您在哪個市場購物，您願意簽署更高利率以期在未來再融資的希望，以及您的短期就業外表。

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