Ryan 發現第 8 節比低收入住房稅收抵免更有效

到目前為止，本系列廣泛關注了反貧困戰爭和國會議員瑞安對戰爭總體方法的批評，並稱其為失敗。 自那次審查以來的過去十年中發生了什麼，尤其是住房計劃。 雖然低收入住房稅收抵免 (LIHTC) 作為稅收改革的一部分創建於 1986 年，但它是首要的聯邦住房計劃。 正如我之前指出的， 該程序極其複雜且難以使用. 首先，讓我們看看 Ryan 在查看該程序時發現了什麼。 然後，在下一篇文章中，我將描述我所面臨的挑戰，只是為了找到有關 LIHTC 計劃的簡單問題的答案，例如多年來有哪些實體使用過它、在哪里以及實際花費了多少。

首先，值得注意的是，您可以找到大部分（但不是全部）Ryan 的材料 在這裡在線. 但是，許多指向某些支持文檔的鏈接已損壞。 但 我創建了一個鏈接 到關於住房計劃的 48 頁，這就是我將在此處和後續帖子中提到的內容。 我不一定要從表面上看 Ryan 材料中的所有內容，但我也會從這項工作中構建並嘗試盡可能多地填寫今天的程序。

理解 LIHTC 計劃的最簡單方法是，它是一項稅收激勵計劃，為投資住房的各方降低稅收，通常將租金限制在地區中等收入的 60% 或以下。 稅收轉移的機制非常複雜，足以保證發布一個帖子，我前一段時間做過一個 涵蓋了一些機制. 最終資助或補貼住房的美元最終通過所謂的住房金融機構 (HFA) 分配給各個州，這些機構決定資源的使用方式和使用地點。 我將在下一篇文章中介紹該計劃的支出或支出，但住房和城市發展部 (HUD) 說程序使用 “相當於大約 8 億美元的年度預算授權”，並且根據瑞安的文件，“只要房產保持合規，投資者在十年內每年都會收到一美元對一美元的抵免，以抵消他們的聯邦納稅義務。 ”

Ryan 指出，“LIHTC 的批評者經常將 LIHTC 項目通常需要至少一層額外補貼來資助該項目這一事實作為該計劃的一個主要缺陷。 其他批評包括 LIHTC 的複雜性及其與其他聯邦住房計劃（尤其是代金券）相比的成本。”

我的個人經歷證明了這一點。 作為一名非營利性開發商，我參與的一個項目使用了多種資金來源，從稅收抵免到州和地方資金。 就其本身而言，這不是問題，但其他政府資助者的許多要求往往會減慢項目的速度，增加時間和交易成本。 這沒有改變，我已經指出通貨膨脹等新問題如何導致項目成本上升消耗補貼和 創造更少更昂貴的單位.

在他關於 LIHTC 的部分中，Ryan 將該計劃與第 8 節進行了不利比較，該計劃提供可用於在現有市場價格公寓中出租的代金券。 我認為這是一種有效的批評，並且今天仍然適用。 唯一的問題是代金券太難用了。 通常，一個家庭有資格獲得代金券，但無法找到符合聯邦、州和地方要求的空置單元。 代金券經常閒置。 這就是為什麼我一直建議允許使用優惠券的簡單改革 家庭已經支付租金的地方.

誰從 LIHTC 和第 8 節中受益？ Ryan 引用了 O'Regan 和 Horn 的話，他們發現“大約 40% 的 LIHTC 單位為極低收入家庭提供服務，而 HUD 的租戶型第 75 節和公共住房單位的這一比例為 8%。” 隨著我深入研究稅收抵免的最終結果，我發現許多獲得稅收抵免的項目將補貼單位與市場利率單位混合在一起。 在我看來，這不是問題，即使補貼的收入水平更高。

但是看一下即將在西雅圖以南的華盛頓州倫頓市進行的項目 索萊拉, 提出問題; 項目沒有問題，但是否是納稅人所期望的“保障性住房”。 無論如何，這些地區的租金是否如此之低，以至於補貼並沒有為租房者節省那麼多，而儲蓄的租房者的收入要高得多，也許高到足以找到更便宜、更舊的市場價公寓？ 這得到了數據的支持，該數據發現“LIHTC 房產往往在貧困率較低的郊區佔有率較高。” 我試圖深入研究這個問題，在下一篇文章中我將分享它導致發現 LIHTC 的一個更大的問題：缺乏透明度。

最後，Ryan 擊中了我經常敲打的釘子。 “在許多大都市地區，LIHTC 比其他形式的住房援助更昂貴。” Ryan 引用了一項研究，該研究“檢驗了 LIHTC 相對於波士頓、紐約、聖何塞、亞特蘭大、克利夫蘭和邁阿密的第 8 節代金券的成本效益。” 該研究發現，“LIHTC 總體上比代金券更貴，但溢價因代金券支付標準和當地住房市場而異。” 研究發現，在聖何塞這樣的城市，稅收抵免計劃比代金券多花費納稅人 2%，但在亞特蘭大，差異為 200%。 和亞特蘭大的代金券一樣貴。

總的來說，鑑於 LIHTC 項目的相對規模，Ryan 並沒有在 LIHTC 項目上花費那麼多時間。 這可能是因為該計劃得到了廣泛的兩黨支持。 這可能是因為有許多盈利開發商用 4% 的稅收抵免來填充他們的市場利率項目，這是一種較淺的補貼，但更容易申請和獲得？ 我認為提供更便宜的住房並賺取利潤是一個好主意，但是有多少稅收抵免被用於盈利和非營利組織，以及它們如何被使用的問題讓我有了最大的發現：我們就是不知道。 Ryan 的工作幾乎觸及了一個項目的皮毛，該項目將數億美元投入州 HFA 的金庫，而對這些錢的去向幾乎沒有責任。