暴露於商業房地產的美國地區和小型銀行的評級下調迫在眉睫

十年來，未償還的商業房地產貸款增長略高於 100%。 CRE 借款人利用了令人難以置信的低利率、經濟從全球金融危機中復蘇，以及在太多情況下銀行在承銷貸款方面不夠勤奮。 目前，商業地產貸款佔銀行貸款總額的比例已經略高於2007年第四季度，這讓我很擔心。

低利率低谷的狂歡，最終以淚洗面。 我們現在處於利率更高的全球環境中。 這意味著即使美聯儲和世界其他主要中央銀行暫停加息，利率也不會突然下降。 當 CRE 借款人在可預見的未來必須再融資時，他們將面臨更高的借款成本。

不幸的是，在持續惡化的商業房地產環境中，規模小於全球系統重要性銀行 (G-SIB) 的銀行更加脆弱。 資產規模為 100 億美元的銀行在地域和業務方面的多元化程度較低； 因此，他們更多地依賴於他們的淨息差。 隨著商業地產貸款違約率的上升，這將對銀行的流動性和盈利造成壓力。

在 24 月 XNUMX 日發布的報告中^th 惠譽評級的數據顯示，對於資產規模在 100 億美元或以下的銀行，商業房地產貸款佔總資本的比例遠高於資產規模超過 100 億美元的銀行。 惠譽評級總監 Johannes Moller 解釋說 “如果投資組合惡化，那麼擁有重要商業房地產集中度的美國地區性銀行和小型銀行可能會面臨負面評級壓力，尤其是那些在辦公樓市場上受到較弱入住率限制的風險敞口更大的銀行。” 根據惠譽評級，“最集中的 CRE 敞口是在未被惠譽評級的小型銀行的資產負債表上持有的，這限制了我們對美國約 4,700 家銀行的貸方級信用質量的可見性”

商業房地產貸款是多種多樣的。 銀行是寫字樓市場貸款的最大貸方。 根據惠譽評級數據，銀行持有約 720 億美元的未償還辦公室貸款。

此外，商業地產部門的某些部分，例如寫字樓，也受到了 COVID 的不利影響。 辦公室入住率遠未達到 100%，因為大量專業人員即使不是整個星期也至少可以在部分時間遠程工作。 惠譽評級分析師在他們的報告中解釋說，“假設這些貸款的假設壓力損失率為 20%（根據 9.8 年嚴重不利的 DFAST，CRE 九個季度的平均損失率為 2022% 的兩倍左右），這將導致約 145 億美元的損失累計損失，或該行業 8 萬億美元有形普通股的 1.76%，銀行應該能夠在到期和續約期間吸收這些損失。” “隨著時間的推移”這個詞讓我很困擾。 多久？ 當違約開始發生時，這很可能導致市場波動。

關注 CRE 貸款的另一個關鍵原因是，2018 年和之前幾年承銷的大量貸款將在今年到期。 利率遠高於那些年。 我們即將了解那些年銀行的承保標準有多好。 鑑於 2017-2018 年是放鬆管制的年份，前美聯儲監管副主席 Randal Quarles 對銀行的態度更加友好，我對此表示懷疑。

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