所有權不是問題，住房稀缺才是問題

上個月，我參加了辛辛那提大學規劃學院住房系統課程的辛辛那提學生社區會議，討論“機構投資者如何影響我們的城市； 目前正在做些什麼來解決這個問題，以及我們還需要做些什麼。” 我之前發布過關於辛辛那提港阻撓機構投資者的努力 在城市購買單戶住宅. 會議上難以回答的問題是“機構投資者”到底是什麼，以及所有權是否與糟糕的住房結果有因果關係，例如更高的租金、驅逐或破舊。 擔心誰擁有住房似乎又分散了人們對真正問題的注意力，即面對不斷增長的需求而缺乏供應。

學生們正在上一門名為 房屋系統, 由 Hayden Shelby 教授授課。 該課程包括研究“住房問題和住房市場的性質”和“解決住房市場失靈”。 查看所有權模式及其與房地產市場結果的關係當然值得課堂練習，但政策干預是否應該集中在誰擁有財產上？ 這取決於所有權與不良結果之間是否存在清晰、一致和因果關係。 到目前為止，我還沒有找到任何建立連接的數據。

事實上，有一段時間，外資在美國購房引起了轟動。 可怕的說法是，中國投資者將現金“存放”在美國房地產市場，購買大量公寓樓，清空它們，然後等待出售。 大約5年前，有 對外國投資者購買住房徵稅的建議 阻止這個。

然而，粗略的投資者購買並清空公寓樓的問題並不真實。 當然，與美國以外的投資者進行了一些交易，但他們試圖賺錢，而不是賠錢。 當這些投資者購買建築物時，他們就像其他所有者一樣經營它們，他們並沒有清空它們； 奇怪的論點是，讓它們空著，價格會上漲，投資價值也會上漲。 除了要使平均租金上漲 1%，他們還必須購買和拆除 1,400 台來自西雅圖市場，根本沒有發生的事情。

今天的擔憂是，不知何故，投資者——現在的修飾語不是“外國”，而是“大”、“外地”、“大”、“公司”或以上所有的詞——必然是壞人。 擁護者指出租金上漲、驅逐和破敗的結果作為證據。 但不管業主住在一英里外還是 1,000 英里外，所有這些事情都會發生。 房地產投資信託基金 (REITS) 或養老基金購買認為會帶來回報的住房根本沒有任何錯誤或危險。 認為此類交易通過讓建築物倒塌、騷擾租戶並驅逐他們來獲得更多利潤的想法不僅沒有道理，而且沒有任何定量證據支持。

有糟糕的住房提供者——也有糟糕的公共汽車司機、警察、老師，甚至可能還有政客——但人們不會試圖將這些演員的失敗歸咎於他們居住的地方或他們上學的地方。 如果這些行為者中的任何一個做錯了事，合理的做法是以違反規則或危害社區為由對其進行製裁。 對於那些以造成枯萎的方式管理不善財產的人來說，這種制裁已經存在，並且驅逐過程由法官主持，而不是住房提供者本身。 如果租金上漲是個問題，那麼最好的抵消方法是創造一個有競爭力的住房市場，這樣對價格不滿意的人可以很容易地在附近找到替代品。

會場內潛在的憤怒情緒是顯而易見的； 一些“不露面的公司”正在以犧牲窮人為代價來賺錢，賺很多錢。 顯然，按照邏輯，必須阻止這些公司在辛辛那提擁有財產。 一位與會者建議不允許任何類型的投資者擁有超過一定數量的房屋。

奇怪的是，辛辛那提港同意了。 最近發表的另一篇報導強調了港口努力用其公共資金或債券銷售收益購買盡可能多的住房。 這個想法是，“直覺”投資者將一無所有。 港口是一個機構嗎？ 當有人停止支付租金或違反租賃條款時會發生什麼？ 港口會驅逐他們嗎？ 非營利組織和住房當局，還有機構，驅逐許多不付款和違反租約的租戶。 港口也會。 港口計劃“通過出租並最終出售房屋來賺回錢。 但重點是讓租金負擔得起，銷售價格足夠低，人們可以支付。”

嗯嗯。 他們將如何做到這一點？ 從故事中可以看出，Port 猜測他們會花在改善房屋上的 10,000 美元是不夠的。 港口開始意識到——像任何其他所有者一樣，無論大小——必須有人支付維修費用。 如果是最終用戶、租戶或買家，那麼價格就會上漲。 這是簡單的數學。 事實是，任何買家，無論是房地產投資信託基金還是購買單一出租物業的首次投資者，租金都是支付改善費用的唯一方式。 如果住房存在問題，解決這些問題的最佳方法是激勵改善，而不是強制實施。 如果命令來了，租房者將買單，而這些單位將不再負擔得起。

它可能是還原論者，但總有一種方法可以解決任何住房問題：允許市場生產大量住房，以至於生產者和提供者不得不相互競爭才能讓人們租用或購買他們的產品。 任何低於此的做法都會使競爭環境遠離消費者，迫使他們相互競爭並接受不理想的價格和條件。 這是整個討論的關鍵點：即使所有權和住房結果之間存在可衡量的強大因果關係，最好的解決方案仍然是更多的住房。 大多數住房問題的解決方案是創造足夠的供應，以便人們有機會自由選擇負擔得起的替代方案。

謝爾比教授在會上耐心地回答了我的問題，也很客氣地回答了我向她提出的一些關於投資者所有權和課程主題的問題。 這是我的問題和她的完整回答。

明確定義“投資者”的含義有多重要？ 例如，港口利用投資者從債券銷售中獲得的資金購買房屋，以阻止其他投資者購買； 這真的是關於“好”與“壞”投資者的問題嗎？ 這是如何衡量的？

我認為區分不同類型的投資者非常重要。 在這個項目中，我們使用了其他人用來描述這種現象的術語“機構投資者”。 但我承認這是一個不完美的術語。 我們一直在努力想出一個更好的術語來描述什麼樣的演員在這個領域實際上是有問題的。 我們擔心的實體類型是那些通過以下方式對我們的公民和社區產生負面影響的實體類型：(1) 在沒有實質性改善房產的情況下將租金提高到租戶無法控制的水平，(2) 驅逐率高於大多數其他實體市場房東，以及 (3) 沒有充分維護財產，這樣租戶不得不住在惡劣的條件下，鄰居可能會對其財產價值產生連鎖反應。 對於這些類型的投資者，我們可能需要一個更好的術語。 也許只是“壞演員投資者”就足夠了。 但是我們想主持這次社區對話的原因是，在辛辛那提，我們城市的許多人和組織已經註意到我們有一些大型實體，主要是 REITS，它們在過去幾年出現並似乎正在生產居民遇到這些物質問題的比率比典型的房東高得多。

哪些負面結果可能與“壞”投資者有關？ 這些結果是否與投資者的距離和規模有因果關係？ 顯然，將有擁有“好”住房的大型遠方投資者和擁有“糟糕”住房的小型本地投資者。

我不知道大小一定是由我上面列出的這些不良結果引起的（甚至總是相關的）。 小規模投資者和房東肯定有可能（而且有可能）產生這些問題，而大型投資者也有可能生產出優質的經濟適用房。 然而，當有 是 產生這些問題的大型投資實體——我們在辛辛那提有幾家公司——這些公司會因其規模和影響力而產生很多痛苦。 還有一個問題是，這些大型實體通常很難追究責任，因為它們在多個有限責任公司下運營，而且通常沒有當地代表，當問題出現時租戶和社區倡導者可以輕鬆聯繫到他們。 這是根本問題。

與其試圖規範所有權，不如使用現有代碼和開發程序來激勵不同的行為來解決不良結果是否有意義。 例如，如果一個住房單元已經破舊不堪，紐約市可以提供低息貸款以從一個基金中撥款，該基金可以使維修成本更低，並防止將費用轉嫁給居民。

我認為解決這個問題的一種方法是執行現有法規，當然，我在金融城與我交談過的人正在努力做到這一點。 提供贈款和低息貸款來幫助房東維護財產絕對是有意義的。 毫無疑問，尤其是小規模房東，他們的利潤率往往非常低，而且確實難以維護他們的財產，尤其是在材料和勞動力變得如此昂貴的情況下。 但我們在這里關注的問題不是需要小額貸款來升級幾處房產的夫妻房東。 我們談論的是大型實體進入社區，增加租金，而不是真正地“投資”房產，從物質上投入任何東西，並通過這些租金提取價值。 這是我們在單戶租賃中看到的商業模式需要牢記的基本問題。 過去的大多數房地產投資都希望通過隨著時間的推移對房產本身增值來獲得收入。 所以有維護財產的動機。 但這不是這些公司正在做的事情。 他們通過不維護房產來增加租金和削減成本來獲取短期收益。 我認為這是與大多數夫妻房東根本不同的商業模式，我們在談論這個問題時需要牢記這一點。 我們也。 當我們考慮適當的政策響應時，需要牢記這一點。 我們不想制定傷害已經在努力維持優質單位的小規模房東的法規。

對於您希望該項目在更好的住房成果方面取得的成果，您是否有任何其他想法或評論？ 如果涉及監管，新規則如何避免產生抑制因素，從而減少私人開發商在辛辛那提建造住房的投資。

從倡導的角度來看，我希望這能讓人們聚在一起思考可以為我們城市的租房者帶來更好的生活條件和更大的土地使用權保障的解決方案。 我沒有試圖推動的一套預先確定的政策舉措，而是我正在傾聽社區中的人們的意見，試圖將他們聯繫起來，並試圖找到我可以指導的有用研究的方法. 相關地，從知識和教學的角度來看，我認為這個項目已經做了很多它希望做的事情，即激發對話，幫助我們澄清問題是什麼以及我們的倡導應該瞄準哪裡。