通過抵押房地產投資信託基金鎖定高收益

抵押房地產投資信託基金都是關於收益率曲線的。 他們以低端（30 至 60 天 LIBOR）借款來購買按高端（30 年利率）支付利息的抵押貸款，然後將差額作為股息分配給股東，解釋說 托德·謝弗; 在這裡，編輯 牛市報告 ——也是一個貢獻者 理財網 — 為以收入為導向的投資者審查三個抵押房地產投資信託基金。

在正常情況下，那是一台永動機取款機。 即使是現在，當短期借貸利率和長期借貸利率之間的利差縮小得令人不安時，管理這些投資組合的人仍然想方設法將其壓低 XNUMX 個百分點或 XNUMX 個百分點。

2019 年，當曲線完全倒轉時，該價差一路下降至 0.55%。 . . 仍然是積極的，仍然足以保持現金流。 這就是度過艱難時期所需要的一切。 然後，一旦價差再次開始擴大，分佈就會迅速反彈。 鎖定收益率的時間是曲線反轉的時候。 如果歷史可以作為參考，您的收入可能會受到一兩個季度的打擊，但在不知不覺中，您將再次獲得每年 8-10% 的收入。

領先的抵押房地產投資信託 AGNC投資 (AGNC) 一周前發布了第二季度業績，報告收入為 315 億美元，同比增長 36%，而一年前為 232 億美元。 該公司公佈的利潤或運營資金 (FFO) 為 435 億美元，或每股 0.83 美元，而 400 億美元或 0.76 美元。

抵押房地產投資信託基金的賬面價值在本季度下降至每股 11.43 美元，而上一季度末為 13.12 美元。 這是由於機構抵押貸款支持證券市場疲軟，以及由於對經濟衰退的擔憂導致短期利率上升的預期，所有這些都導致​​本季度利率大幅波動。

該公司在本季度末的投資組合為 61 億美元，其中包括 44 億美元的機構抵押貸款支持證券、16 億美元的待宣布抵押貸款頭寸（本質上是抵押貸款結算的遠期交易）以及價值 2 億美元的信用風險轉移和非機構證券。

30 年期當前票息 MBS 與 10 年期國庫券之間的收益率差在一年中擴大了 100 多個基點，並以 140 個基點的利差結束本季度。 唯一一次長時間存在這種利差是在 2008 年的大衰退期間，對於像 AGNC 這樣的抵押房地產投資信託基金，從長遠來看，擴大利差會提高收益。

從歷史上看，這種情況已被證明是絕佳的買入機會，而且美聯儲明確表示，首選的貨幣政策工具是調整聯邦基金利率，而不是縮減資產負債表。 這樣一來，Agency MBS 的淨供應量將保持在 700 億美元的範圍內，這對 AGNC 等公司非常有吸引力。

AGNC 年初至今下跌了 18% 以上，較 25 月份的峰值下跌了 11.4%，加息影響了其賬面價值。 這將當前收益率推高至 10%，股票交易價格僅比賬面價值溢價 10%，使其成為入場的絕佳機會。憑藉強勁的流動性，包括 44 億美元的現金和 XNUMX 億美元的債務，它仍然處於充分利用這些機會的有利位置。

最大的抵押房地產投資信託基金之一， 安娜利資本管理
耐力
(NLY) 上週發布了第二季度業績，報告收入為 480 億美元，同比增長 48%，而一年前為 320 億美元。 本季度的利潤或運營資金為 460 億美元，即每股 0.30 美元，而去年同期為 430 億美元，即每股 0.29 美元。

與大多數 mREIT 一樣，Annaly 在本季度的賬面價值下降了 13%，隨著利差擴大以及利率波動繼續擾亂運營，導致經濟回報為 9.6% 的負數。 然而，該公司在收入和利潤上都表現出色，並產生了超過股息 135% 的收益。

Annaly 在本季度末的投資組合為 82 億美元，其中高流動性的代理投資組合為 75 億美元。 住宅投資組合達到 4.8 億美元，增長 10%，其次是抵押服務權投資組合，達到 1.7 億美元，同比增長 41%，使其成為 MSR 年初至今的第四大購買者，正如我們之前所討論的，這是一個對利率上升的重大對沖。

對於該公司來說，這是一個多事的季度，完成了五筆價值 2 億美元的整體貸款證券化，使其成為 Prime Jumbo 和 Expanded Credit MBS 的最大非銀行發行人。 住宅信貸集團增加了 500 億美元的信貸額度，MSR 平台又關閉了 500 億美元，隨後在 740 月份進行了價值 XNUMX 億美元的普通股的二次發行，為公司創造了充足的流動性。

儘管本季度環境充滿挑戰，但聯邦貨幣方面的明確性以及具有歷史吸引力的利差應該會在未來產生更高的總回報。 在年初至今下跌 14% 之後，Annaly 的股票收益率為 12.8%，股息覆蓋率極佳，同時交易價格保持健康。

瑞思資本 (RITM)，前身為 New Residential Investment，公佈了其第二季度業績，公佈了 1.3 億美元的收入，與一年前的 450 億美元相比，同比增長近三倍。 本季度利潤保持強勁，為 145 億美元，即每股 0.31 美元。

這家房地產投資信託基金公佈了一系列變化，不僅限於其名稱和股票代碼，其中最具紀念意義的變化是與外部經理 Fortress Investment Group 的合同解除。 展望未來，Rithm 將由內部管理，因此支付 325 億美元終止與 Fortress 的協議，此舉將每年節省 60 萬美元。

除此之外，Rithm 在節省成本和提高效率方面取得了許多其他進展，最引人注目的是其抵押貸款業務，其年度一般和管理費用從 2.2 億美元降至 1.9 億美元。 該公司進一步將其發起業務的資本從 2 億美元減少到僅 650 億美元，從而提高了為股東使用的資本的整體回報率。

該公司通過將起源、MSR、公司和資產完美組合來重新平衡其投資組合的方法導致賬面價值僅環比下降 2.2%。 這使得 Rithm 在領先的 mREITs 中成為一個異常值，面對利率上升、收益率曲線倒掛、房地產銷售放緩和迫在眉睫的衰退，其中大多數的賬面價值都出現了急劇下降。

Rithm 的抵押貸款服務權 (MSR) 投資組合在本季度的未付本金餘額為 623 億美元，由於利率和國債收益率上升，收益為 515 億美元。 服務部門公佈的利潤為 620 億美元，是對目前處於放緩之中的原始業務的有力對沖。

信託發起部分的損失為 26 萬美元，與上一季度持平，原因是發起部分為 19 億美元，而一年前為 23 億美元。 然而，該部門的銷售利潤率繼續穩步提高，為 1.95%，而一年前為 1.42%。 同樣，該公司正在努力降低成本。

即使在從 7 月份的低點大幅反彈之後，該股年初至今仍下跌了 10% 以上。 Rithm Capital 代表了未來收益的絕佳機會，收益率接近 12.28%，股息覆蓋率高，近幾個季度可觀的價值和協同收益，因為其各種運營公司都在內部化管理的範圍內。 未來看起來很光明。 我們對管理層充滿信心，並相信 1 美元的賬面價值將在未來 2-XNUMX 年內增加到十幾歲。

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