辛辛那提採取住房密度措施還為時不晚

一項非常溫和且有用的提案，允許在辛辛那提提供更多多戶住宅 三月被否決 由市議會。 提案由議員利茲·基廷（Liz Keating）提出的方案將取消城市某些地區的密度限制，並制定允許更多住房和人口的分區規則。 該提案不會涉及單戶住宅區，這讓一群反對者失去了一些東西，他們似乎扼殺了該提案。 如果該提案獲得通過，該提案將透過創造更多的住房供應而使搬到辛辛那提的新人受益。 儘管失敗了，但該市已經開始討論如何最好地解決房價問題，增加或減少住房。

辛辛那提的戰鬥對我來說太熟悉了，讓我想起了 密度之戰 這始於2008 年房地產市場崩潰後開始復甦。隨著本世紀第二個十年的到來，憤怒的單戶鄰居用各種轉移注意力的方式聯合起來反對密度：新住房太大、太小、醜陋，太高了，擋住了光線和空氣。 此外，新住房還會毀掉城市的樹冠。 當然，他們總是提出的破壞交易的辦法是，這並不會讓住房變得更便宜。 他們說，新住宅太貴了。

客座社論 在《辛辛那提詢問報》上 也表達了同樣的觀點。

「目前沒有數據支持高密度分區會降低住房成本的假設。 事實上，對密度和負擔能力指標（例如中位數倍數（聯合國、世界銀行和哈佛大學住房聯合中心使用））的研究表明事實恰恰相反。 平均而言，密度越高的住房就越貴！”

嗯，事實並非如此。 最近有一項研究（美國的密度控制、房價升值和租金成長）這證實了“在多戶住宅領域，我們發現密度控制與租金增長之間存在正相關關係：在密度控制嚴格的地區，租金上漲更快，這與供應限制一致。”

有一點困擾著關於更多住房的爭論（這就是密度） 任何監管機構都不批准 導致整體價格較低的原因是新房屋（如新毛衣或新車）總是比現有產品更貴。 因此，如果只考慮以額外新住房的形式增加密度，平均價格將會更高，而這些更高的價格往往會扭曲整體平均價格。 然而，總體而言，當新住房數量總體上以及隨著時間的推移而增加時， 對價格的正面影響.

除了這個常識性結論之外，還有一個事實是公寓正在變得越來越小。 為什麼？ 因為這是生活在城市裡的人所想要的。 這是我寫的內容 幾年前的單位規模和承受能力:

「單位面積正在下降，因為越來越多的人想住在土地稀缺的人口稠密的城市。 當土地稀缺時，土地就會變得昂貴。 在昂貴的土地上購買和建造意味著租金也必須很高才能合理化土地成本。 解決方法是什麼？ 較小的單位面積可以解決這個問題，因為消費者以較低的價格交易平方英尺，而開發商每平方英尺的投資收益更高。”

最後，或許也是最能說明問題的是，基廷的提議遭到了單戶鄰居的強烈反對，其中一位鄰居在社論中指出，「民意調查顯示，帶院子的獨立式單戶住宅，或者人口密集地區的聯排別墅，步行即可到達便利設施，是大多數美國人的首選。”

然而，在大流行之前，這根本不是事實。 房地美 2018 年的研究 發現，“儘管《概況》發現越來越多的租屋者認為，與去年夏天相比，他們的經濟狀況有所改善，但它也發現成本越來越多地影響著租賃決策。” 是的，沒錯，人們選擇出租房屋是因為它比較便宜。 辛辛那提的住房增加也會降低房價。

最後但同樣重要的是， 基廷的提案中的任何內容都不會對現有的單戶住宅區產生任何影響。 他們為什麼會如此沮喪？ 這對任何外人來說都是顯而易見的； 當住房稀缺且昂貴時，就會導致窮人口袋裡的錢以更高的租金形式轉移到價值較高的單戶住宅。 憤怒的鄰居似乎反對他們不住的地方的改變，因為這有助於他們的家庭價值觀。 住房稀缺有助於當前業主的投資增值。

壞消息是，辛辛那提那些本來就很稠密的地區的人口密度小幅增加，卻被憤怒的、有資格的單戶鄰居壓制了。 這與西雅圖市議會多年前的暴行沒有什麼不同， 減少 已劃定密度區的區域的密度。 鄰居們的這場「勝利」也將鼓勵他們這麼做。 然而，好消息是，辛辛那提從西雅圖的錯誤中吸取教訓並做出改變還為時不晚。 如果辛辛那提市議會不吸取這一教訓，他們就會讓那些沒有錢花的人（主要是租屋者）在未來幾年面臨房價上漲。