我要和我 74 歲的母親一起買房，但抵押貸款將以我的名義。 我們應該如何命名房子？

尊敬的MarketWatch，

我想看看您是否能為我提供一些關於與我 74 歲的母親一起購買房屋的建議。我將使用出售自己房屋的收益，為新房支付 240,000 美元，並以 220,000 美元的抵押貸款開始。 抵押貸款將僅在我的名下。 一旦我母親的房子賣掉，她就會給我一些她的房屋收益——100,000萬美元，這樣我就可以重新調整我的抵押貸款並降低我的每月還款額。

我們的問題是：我們應該如何為我們將居住的房子命名？ 我們應該把我們兩個人的名字都寫在有生存權的聯名租戶的房子上嗎？ 另外，她給我用來支付重訂抵押貸款的錢是否會被視為送給我的禮物，我需要為此納稅？ 有什麼辦法可以避免這種情況嗎？ 我的最後一個問題是，我是否也應該將我已經成年的女兒放在房子的所有權上，同時作為具有生存權的聯權共有人，以便當我和母親不再在這個地球上時，房子可以是她的？

如果您無法回答這些問題，您能告訴我是否需要與房地產律師、稅務律師或註冊會計師交談嗎？ 我不確定我需要向誰提出這些類型的問題。 我很喜歡閱讀你的專欄。 謝謝您的幫助。

此致,

搬去和媽媽一起住

“大動作”是MarketWatch專欄，著眼於房地產的來龍去脈，從尋找新房到申請抵押。

您有關於買賣房屋的問題嗎？ 您想知道下一步該怎麼做嗎？ 通過電子郵件發送給Jacob Passy [電子郵件保護].

親愛的搬家，

你打算和你的母親一起買一套房子，這真是太好了，因為我相信這會給她帶來一種安慰，因為她長大了，需要更多的幫助。 我知道你沒有詢問我對這種安排的想法，但如果我不建議彼此進行多次坦誠的對話，討論你對共同生活的期望，那我就失職了。 這對你們倆來說都是一個很大的變化，就像任何室友安排一樣，最好提前達成共識，以確保和平的同居。

我必須承認我對你們兩個選擇的時間表感到困惑。 除非有理由讓你們自己開始買房有意義，否則我不明白為什麼你們兩個不會再等一會兒一起買房——尤其是如果你們考慮到雙方都在房屋契約上的話。 立即集中您的資源很可能使您能夠利用更好的融資。

抵押貸款重訂對許多房主來說可能是有利的。 它將允許您在不改變貸款利率或期限的情況下減少債務。 在抵押貸款利率上升之際，如果您的主要目標是減少未償債務金額，那麼對於許多房主來說，這可能是比再融資更好的選擇。

這種策略有一些缺點。 首先，並非所有抵押貸款機構都允許這樣做，因此您需要提前澄清這一點。 即使貸方允許，他們也無法對所有貸款類型都這樣做。 具體來說，包括 FHA 和 VA 貸款在內的政府支持貸款不能重新制定。 貸款服務商會向您收取重鑄費用。 由於這些原因，一些借款人會選擇額外支付抵押貸款，而不是經歷整個重鑄過程。

在您的情況下，如果您母親沒有抵押貸款，她的捐款可能會被視為一份禮物，儘管您不是納稅人。 您應該諮詢會計師以獲得他們的專家建議，但她可能需要提交贈與稅申報表。 也就是說，除非她向你和其他人贈送數百萬美元，否則她很可能永遠不會因為終身免稅而欠這筆錢的稅。

她可以在不抵押貸款的情況下獲得產權，但這不一定是簡單的。 如果您在購買房屋並支付抵押貸款後考慮將她添加到契約中，您應該諮詢房地產律師。 一些貸方會包含條款，規定如果房屋所有權發生重大變化，則必須全額償還貸款，並且您將需要法律專家審查任何抵押貸款合同，以驗證是否屬於這種情況。

如果您打算從一開始就讓您的母親簽署契約，而不讓她承擔抵押貸款，您將需要諮詢抵押貸款機構以獲得他們對這一安排的批准。 正如紐約房地產律師維多利亞·斯波德克（Victoria Spodek）在一篇博客文章中解釋的那樣，“銀行必須確保他們的利益受到保護，因為他們放出了大筆資金。 銀行在違約情況下出售房產的能力對於他們的模式至關重要，除非受到保護，否則他們不會放貸。”

多個人擁有產權但只有一個人擁有抵押貸款可能會出現問題，即房屋的所有權變得複雜。 從貸方的角度來看，您的母親擁有房屋的權利，如果您喪失抵押品贖回權，這可能會導致出售困難。 斯波代克說，在這種情況下，貸款人通常會做的是讓兩位業主簽署抵押貸款，而只有一個人簽署票據，即償還貸款的承諾。 這樣，“如果貸款沒有支付或違約，那麼銀行仍然可以追索出售房屋來償還，”她寫道。

同樣，您可能需要考慮讓您的母親列入抵押貸款。 除非她有信用問題，否則她額外的社會保障收入和資產可以幫助您獲得更好的抵押貸款利率。 它還可以緩解她在出售房屋時償還貸款所帶來的問題。

至於如何為房屋命名，我確實認為重要的是要考慮為什麼您希望同時獲得該所有權以及您的目標是什麼。 顯然，避免遺囑認證對你們倆來說都很重要，但聯合租賃可能會帶來一些風險。 例如，如果你們中的一個人負債且無法償還，債權人可以對該財產提出索賠。 這也是為什麼將你的女兒也加入到頭銜中可能是一個冒險的舉動。

對於你們所有人來說，將房屋放入生前信託可能是最有意義的。 這將使您能夠控制當您和您的母親分別去世時家裡發生的事情，同時允許您在還活著的時候留在家裡。 房屋不僅可以輕鬆地轉移給您的女兒，而且她還可以避免某些稅費和遺囑認證費。 您需要聘請律師來起草信託並為您妥善構建信託，但考慮到您生活安排的複雜性，這可能是解決您問題的最佳方案，並為您和您的母親提供保證，讓您能夠在這個家裡度過餘生。

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