歐洲正準備迎接急劇而突然的房地產逆轉

（彭博社）——倫敦和法蘭克福豪宅的動盪讓我們得以窺見等待歐洲房地產投資者的損失，因為他們面臨著有記錄以來最劇烈的逆轉。

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從令人擔憂的倫敦金融城辦公樓再融資過程到德國金融中心德國商業銀行大廈的緊張出售，隨著貸款市場因利率迅速上升而陷入困境，投資者正爭先恐後地尋找彌合融資缺口的方法。

隨著歐洲各地的貸方獲得年終評估結果，未來幾週將開始進行現實檢查。 估值的大幅下跌可能會導致違反貸款契約，從而引發從強制出售到注入新現金的緊急融資措施。

私募股權公司 Apollo Global Management 的合夥人 Skardon Baker 表示：“歐洲將經歷 10 年寬鬆貨幣政策的大放鬆。” “痛苦和錯位的程度超出了範圍。”

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根據貝葉斯的一項調查，歐洲銀行業管理局的貸款、債券和其他債務總額約為 1.9 萬億歐元（2.1 萬億美元）——幾乎相當於意大利經濟的規模——以商業地產為抵押或提供給歐洲和英國的房東商學院和彭博彙編的數據。

其中大約 20%，即約 390 億歐元，將在今年到期，而迫在眉睫的緊縮標誌著全球金融危機後為遏制房地產貸款風險而設計的法規的首次真正考驗。 這些規則最終可能會使修正更加陡峭和突然。

“我認為重估的速度將比過去更快，”法國保險公司 Axa SA 投資管理部門實物資產業務負責人 John O'Driscoll 表示。 “隨著潮水退去，人們開始暴露在外。”

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歐洲的貸方將受到新法規的刺激，對不良貸款採取更積極的行動。 與十多年前的上一次房地產危機期間相比，他們的狀況也更好，因此可能不太願意讓問題惡化。 這給借款人帶來了負擔。

在 2008 年金融危機之後，大多數銀行都不願意收回不良貸款，因為這樣做會導致巨大損失——這種做法被稱為“延期和假裝”。 根據關於不良貸款的新規定，貸款人將不得不為預期而非應計損失計提準備金。 這意味著他們沒有動力坐以待斃並希望資產價值回升。

到目前為止，估值還沒有下降到足以讓高級債務——通常由銀行持有的貸款——處於低位的程度，但這種情況可能很快就會改變。 CBRE Group Inc. 評估的英國商業地產去年下降了 13%。 下半年下降速度加快，該經紀商僅在 3 月就下跌了 20%。 高盛集團分析師預測，總跌幅可能超過 XNUMX%。

然後，銀行可能會在價格進一步下跌之前採取行動，並冒著信貸損失的風險，迫使負債累累的房東做出艱難的選擇。 對於那些面臨債務到期的人來說，問題變得更加棘手。 貸款人正在降低他們願意借出的房產價值數額。 這意味著較低的評估可能會造成雙重打擊，增加資金缺口。

Federated Hermes Inc. 資產貸款主管 Vincent Nobel 表示，“銀行的胃口越來越低，而且會一直保持在較低水平”，直到有跡象表明市場已經觸底。解決問題就是把它變成別人的問題。”

迄今為止，瑞典一直是危機的中心，房價預計將從峰值水平下降 20%。 該國的上市房地產公司在過去 30 個月中損失了 12% 的價值，瑞典中央銀行和金融監管局多次警告商業地產債務帶來的風險。

FSA 主任高級顧問安德斯·科維斯特 (Anders Kvist) 表示，房地產價值下跌可能引發“多米諾骨牌效應”，因為對更多抵押品的需求可能會迫使拋售。

雖然意大利和西班牙等一些穩定地區在全球金融危機後受到的打擊更大，但英國正在下滑，而且有跡象表明德國可能是下一個。

從好的方面來說，手頭拮据的房地產投資者有更多選擇。 封閉式信貸基金等實體在過去十年中穩步擴張。 根據貝葉斯調查，去年上半年，保險公司和其他替代貸款機構在英國新房地產貸款中的份額高於該國的主要銀行。

Cantor Fitzgerald 首席執行官霍華德·盧特尼克 (Howard Lutnick) 上週在達沃斯世界經濟論壇上表示，在接下來的 18 個月裡，投資者將向所謂的機會主義基金投入創紀錄的資金，這些基金押注風險更高的房地產。 他說，這種趨勢將有助於加速商業房地產市場的反彈。

與過去銀行多年持有不良貸款的情況相比，這些新工具可能會使動盪更加短暫。 斯德哥爾摩丹斯克銀行信貸分析師 Louis Landeman 預計，隨著借款人有足夠的能力採取應對措施，重置將相對有序。

第一太平戴維斯商業研究主管馬特奧克利表示：“任何能夠想出創造性方法來填補這一空白的人都會玩得很開心。”

– 在 Anton Wilen、Antonio Vanuzzo、Damian Shepherd 和 Konrad Krasuski 的協助下。

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