親愛的稅務員：“如果我賣掉現有的房子來還清新房的貸款會怎樣？ 我要交多少稅？

我了解，如果在三年內將其用於購買另一所房屋，則房地產銷售的任何利潤均無需納稅。 我的問題是，如果我買了另一所房子，然後賣掉我現有的房子來償還新房的貸款，會發生什麼？

購買和銷售的順序重要嗎？

考慮市場

親愛的考慮市場，

我要輕輕地讓你失望。 你說房地產的利潤如果在三年內用來買房就可以減稅，但會計師告訴我這實際上是一個舊規定，現在已經不在賬面上了。 所以你不走運。

至於買賣：你希望賺取利潤，盡量減少你的納稅義務，並保留你所有的記憶。 出於稅收目的，購買和銷售的順序無關緊要。 您不必急於購買另一所房子。

“主要居所收益排除現在確實 任何監管機構都不批准 亞特蘭大 Carr, Riggs & Ingram 的合夥人杰弗裡·奧爾森 (Jeffrey Olson) 說，他專門研究與房地產相關的稅務問題。

美國國稅局將讓您保留出售房屋的利潤免徵資本利得稅， 有一些條件. 您必須擁有該房屋至少兩年，並且在過去五年中有兩年在其中居住（但不必連續）。

免稅

根據美國國稅局的規定，個人和已婚夫婦單獨申報的前 250,000 美元利潤免徵資本利得稅。 對於共同申報的已婚夫婦，資本利得免稅額增至 500,000 美元。

對於聯合申報的已婚夫婦，只有一個配偶必須擁有它。 但每個配偶都必須滿足使用要求。 奧爾森指出，兩年的所有權和使用不一定是一個連續的時期。

“後續購買不會影響計算，”位於洛杉磯的 Seltzer Business Management 總裁 Rob Seltzer 說，他與客戶一起處理稅務問題，其中包括房地產交易。

“唯一重要的購買是購買你正在出售的房屋，”他補充道。 換句話說，您不必擔心任何類型的再投資要求，但您確實需要了解資本收益排除的其他資格規則。

稅法中的皺紋

也就是說，如果您在五年期間出租了您的房屋，將您的部分住所變成了家庭辦公室，或者進行了裝修並要求對裝修進行折舊扣除，那麼稅法就會出現問題。

賣房子變得更加複雜。 房價正在下降，但仍處於高位。 與此同時，抵押貸款利率 往上走 賣房子需要更長的時間。 購房者情緒最近受到打擊 歷來最低點。

人們通常先賣出，然後再買入。 但是，如果您負擔得起，您可以購買新房，然後出售您現有的房子，並將出售所得用於您剛購買的房子的抵押貸款。

山姆大叔的稅法並沒有強迫您在一個變得更加困難的市場中遵守時間表進行買賣。 在此期間不要讓自己承受任何不必要的壓力。

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謝謝閱讀。 我想幫助您更廣泛地思考影響您稅收的問題。 我不提供稅務建議，只是想了解一下稅收規則和經濟狀況的漩渦對您的錢包意味著什麼。

我是為那些帶著順從的態度面對稅收的讀者而來的。 你只是不太喜歡稅收，我明白了。 我曾經是那個人。 在行話的背後，把你的稅收想像成一個迷宮——最後是錢。 或者你需要避免的陷阱。