2023 年可靠收入的最佳房地產投資信託基金

如果你打算提高你的 現金投資收益 到 2023 年，REIT（房地產投資信託基金）的職位可能會幫助您做到這一點。

房地產投資信託基金是擁有或資助房地產的派息實體。 他們可以通過租金、房產銷售、利息收入或以上所有方式賺錢。

房地產投資信託基金具有特殊的稅收地位，要求它們將至少 90% 的應稅收入支付給股東。 對於盈利的房地產投資信託基金，這一要求可能會帶來比藍籌股或投資級債券更高的投資收益。

提醒一句， 股息收益 是按股價計算的累計年度股息支付股息。 因此，每年支付 10 美元股息並以 100 美元交易的 REIT 收益率為 10%。

感興趣嗎？ 繼續閱讀 REIT 投資速成課程。 您將了解收益率和可靠性之間的權衡、收益率最高的房地產投資信託基金的常見風險、最佳房地產投資信託基金投資以及如何為您自己的投資組合挑選可靠的房地產投資信託基金。

產量比。 可靠性

作為投資者，您通常會在風險和回報之間做出權衡。 如果你想要穩定，你就投資於發展緩慢、成熟的公司。 如果你想要快速增長，你必須接受更高波動性的可能性。

對於房地產投資信託基金，收益率和可靠性之間的關係也是如此。 產生非常高收益率的房地產投資信託基金可能不太可靠。 像發條一樣產生收入的房地產投資信託基金支付的收益率更為適中。

好消息是，您可以在產量可靠性範圍內選擇最佳位置。 那裡有足夠的房地產投資信託基金，因此您可以根據自己的舒適區調整您的投資組合。

您將在下面了解有關選擇最佳房地產投資信託基金的更多信息，但您可以從兩種通用方法中進行選擇。 您可能會為您購買的每個 REIT 定義一個狹窄範圍的篩選標準。 或者，您可以撒一個更大的網，並在總體上找到您的平衡點。 例如，您可能會投資一些激進的房地產投資信託基金，並將它們與更保守的頭寸一起持有。

隨著通貨膨脹率超過 40%，達到 7 年來的最高水平，派息股票提供了戰勝通貨膨脹和產生可靠收入流的最佳方式之一。 下載《福布斯》股息專家約翰·多博斯 (John Dobosz) 的特別報告“五隻派息股戰勝通貨膨脹”。

最高股息房地產投資信託基金

就背景而言，2022 年基準的股息收益率 富時納瑞特全房地產投資信託指數 介於 3.1% 至 4.3% 之間。

如果您的目標是高於平均水平的收益率而不承擔過多風險，您可以找到收益率為 4% 至 8% 的不錯選擇。 你會在下面看到其中的一些。 高於 10% 的收益率是可以實現的，但它們可能會涉及股價和股息金額的更大波動。

Invesco Mortgage Capital：高收益 REIT 示例

一個典型的例子是抵押房地產投資信託基金 景順抵押貸款資本 (IVR). IVR 的股息收益率是同類產品中最高的，約為 20%。 但在利率上升、房地產價值下跌和金融市場謹慎的壓力下，REIT 在 2022 年舉步維艱。

2022年二、三季度IVR錄得 每股淨虧損 分別為 3.52 美元和 2.78 美元。 該公司還將第三季度股息從每股 0.90 美元下調至 0.65 美元。

值得注意的是，IVR 完成了一個 10對1反向股票分割 今年早些時候。 反向股票分割不會改變公司的資本化——它們只會將市場價值重新分配到較少數量的股票中。 由於拆分後每股代表公司的更大份額，因此股價上漲。 增加通常對應於分流比。

拆分前，IVR 的交易價格低於每股 2 美元。 拆分後，股價上漲超過 900% 至約 17.50 美元。 現在，六個月後，IVR 已經跌破 13 美元。

所以，是的，IVR 的收益令人印象深刻。 但它伴隨著股價持續下跌和額外股息削減的風險。 對於許多投資者來說，這種權衡是不值得的，尤其是在經濟前景仍不明朗的情況下。

需要注意什麼

一些投資者會對 IVR 和其他抵押 REITs 持相反的觀點——潛在的問題是暫時的。 在這種情況下，這些受挫的房地產投資信託基金可能會有很多長期上漲空間。

如果那是您的想法，請在購買前計劃進行徹底的分析。 特別注意股價下跌的性質、商業模式的可行性和房地產投資信託基金的債務水平。

1、股價下跌的持續時間和幅度。

股價下跌在數學上推高了股息收益率。 因此，您的最高收益 REIT 期權通常顯示價格下跌趨勢。

深入了解這一趨勢。 股價下跌了多長時間，領導層對此有何評論，根本原因是什麼？ 如果潛在問題是外部的，那麼 REIT 的管理比同行更好還是更差？

2. 過時或過於復雜的商業模式。

當 REITs 過於集中於錯誤類型的租戶或房產時，它們可能會遇到麻煩。 專注於多年來人流量一直在下降的室內購物中心就是一個例子。

另一個黃旗是複雜的商業模式。 複雜性增加了風險。 例如，抵押房地產投資信託基金買賣抵押貸款和抵押貸款支持證券，因此它們比股票房地產投資信託基金對利率變化更敏感。 根據他們融資的抵押貸款類型，違約風險也可能是一個因素。

3.負債過多。

房地產投資信託基金將其應稅收入的 90% 支付給股東。 這並沒有為業務擴張留下太多資金。

他們通常使用債務來解決這個問題。 新借款可以為房地產收購提供資金，從而增加利潤、現金流和股息。

房地產投資信託基金的高槓桿率並不罕見。 但債務可能很快變得難以管理——尤其是在不斷變化的經濟條件下。 房地產投資信託基金的槓桿率不應如此之高，以至於它無法吸收入住率較低、利率較高或財產價值較低的暫時時期。

最佳房地產投資信託投資

對於大多數投資者而言，最好的房地產投資信託擁有可持續的商業模式、可靠的現金流和可管理的債務。 這些不會帶來令人瞠目結舌的兩位數收益——但它們確實在一致性和可靠性方面贏得了更高的分數。 十個例子見下表。

即使在低水平，通貨膨脹也會摧毀財富，但以目前的速度來看，它是徹頭徹尾的致命的。 用提高派息速度快於通貨膨脹的股息股票來保護自己。 下載《福布斯》股息專家約翰·多博斯 (John Dobosz) 的特別報告“五隻派息股戰勝通貨膨脹”。

REIT 收益率對比。 股票收益率：記住稅收

查看上面的列表，您可能會得出結論，房地產投資信託基金的收益率似乎高於傳統股票的收益率。 從某種意義上說，你是對的。 但房地產投資信託基金和股息股票收益率之間的實際差異將比你想像的要小。

大多數房地產投資信託基金的股息作為普通收入徵稅。 美國公司和符合條件的外國公司的股息通常按較低的資本利得稅率徵稅。 因此，雖然您可以通過房地產投資信託基金獲得更高的收益，但稅收會消耗部分差額。 您可以通過在傳統 IRA、Roth IRA、401 (k) 等稅收優惠賬戶中持有房地產投資信託基金來暫時避免該問題。

就上下文而言，最高所得稅率為 37%，而最高長期資本利得率為 20%。

如何挑選最好的 REIT 股票

您很聰明地制定了自己的流程來挑選適合您的目標和風險承受能力的房地產投資信託基金。 許多 REIT 投資者通過 REIT 類型、商業模式、股息記錄、收入和現金流量生產以及槓桿來篩選他們的選擇。 下面是關於其中每一個的一些提示，它們將幫助您設置自己的參數。

如果您想要進行有趣的練習，請嘗試將這些指南應用於上表中介紹的十個房地產投資信託基金。

1. 了解你的選擇

房地產投資信託基金有很多種。 主要的房地產投資信託基金類型是：

• 擁有財產的股權房地產投資信託基金
• 為房地產融資的抵押房地產投資信託基金
• 混合房地產投資信託基金，擁有財產並為其融資

股權型、抵押型和混合型 REITs 可以根據它們專攻的財產類型進一步分類，例如：

• 零售店面和購物中心
• 工業地產，包括倉庫和製造設施
• 住宅，例如公寓樓
• 醫療機構和醫院
• 自存儲屬性
• 伯倫
• 農田
• 基礎設施，例如手機信號塔和數據中心

在投資中，最簡單的選擇往往是最好的選擇，尤其是對於新手而言。 例如，您可以從專門從事住宅或零售空間的股權房地產投資信託開始。 這可能比抵押房地產投資信託或基礎設施房地產投資信託更能引起您的共鳴。

2.熟悉商業模式

您應該了解 REIT 今天如何賺錢以及收入增長將如何繼續前進。 查看 REIT 的租戶概況、平均租期和入住趨勢。 另請通讀年度報告和其他文件，以了解 REIT 的增長和收購戰略。

3.回顧分紅歷史

最好的房地產投資信託基金在股息支付和股息增加方面有著良好的歷史。 股息增加顯然有利於您的淨資產並提高投資組合的效率。 不僅如此，股息增加表明房地產投資信託基金並未停滯不前。 從長遠來看，可持續的股息增長需要業務增長來支持它。

4. 檢查收入和現金流趨勢

如果您看到股息增長的記錄，您還應該看到收入和現金流量的增加。 分析這些趨勢。 收入增長了多少，增長了多長時間？ 與 REIT 最接近的競爭對手相比，增長情況如何？ 長期債務是否以同樣的速度增長？

對於現金流，一個值得關注的流行指標是 FFO 或運營資金。 FFO 是業務活動的收入加上折舊和攤銷的非現金支出。

FFO 不包括利息收入或財產銷售收益或損失，因此它是衡量經營業績的一個很好的指標。 這就是為什麼房地產投資信託基金及其分析師經常提到每股 FFO 而不是更一般的指標，即每股收益。

您可以在其公開財務報表中找到 REIT 當前和歷史的 FFO。

5.分析資產負債表

債務可能是房地產投資信託基金的風險，因此有必要對資產負債表進行審查。 要將 REIT 的槓桿率與其同行進行比較，請關注債務權益比率和債務比率。

• 債務權益比率： 該比率告訴您房地產投資信託基金在為企業提供資金時使用了多少債務與股權。 您將債務權益比計算為總負債除以總權益。 3:1 的比率意味著企業由 75% 的債務和 25% 的股權融資。 房地產投資信託基金可以支持 2.5:1 至 3.5:1 範圍內的高債務權益比率。
• 資產負債率： 債務比率通過將總資產除以總負債來衡量償付能力。 超過 60% 的高負債率會限制 REIT 未來的借貸能力。 Nareit 報告稱，公開交易的股權房地產投資信託基金的債務比率為 34.5%。

2023 年收益型房地產投資信託基金

如果您準備在 2023 年投資 REITs 以獲得收入，請首先確定您在收益率可靠性範圍內的最佳位置。 如果您不確定，就保守一點。 選擇具有簡單易懂的商業模式的 REITs，這些模式在支付和增加股息方面有著長期的記錄。

作為任何投資的最佳實踐，不要全力以赴。將您的高收益房地產投資信託基金與傳統股票和固定收益頭寸一起持有。 這就是您如何在增長潛力和穩定性之間取得良好、可持續的平衡——這是在股市積累財富的關鍵。

五隻股息最高的股票可以戰勝通貨膨脹

許多投資者可能沒有意識到，自 1930 年以來，股息提供了股票市場總回報的 40%。 更鮮為人知的是，它的巨大影響在通貨膨脹時期甚至更大，佔股東收益的 54%，令人印象深刻。 如果你想增加高質量的股息股票來對沖通貨膨脹， 福布斯的投資團隊發現了 5 家基本面強勁的公司，它們在價格飆升時仍能保持增長。 在此處下載報告。