3 次點擊達到 12.7% 的收益率

房地產受到重創，這意味著房地產投資信託基金 (REIT) 再次成為便宜貨。

最後！ 房地產投資信託基金的收益率回到了應有的水平——（地）主宰標準普爾 500 指數！

當然，我們逆向投資者可以做得比流行的更好 先鋒房地產ETF（VNQ）. 雖然 3.5% 還不錯，但與我們即將討論的 12.7% 的“總體收益率”相比，還是相形見絀。

為什麼REITs又便宜了？ 簡單：美聯儲。

正如我幾個月前提到的，更高的利率不僅意味著房地產投資信託基金（以及所有其他公司）的更高資本成本，而且隨著債券收益率變得越來越具有競爭力，也意味著收入競爭更加激烈。

事實上，房地產投資信託基金的表現完全符合我們的預期……

不過，從大局來看，我們將回顧這一時期，將其視為以更便宜的價格和遠高於平均收益率的方式購買房地產投資信託基金的最佳時期之一。

我們應該從哪裡開始？ 讓我們討論三包房地產投資信託基金，收益率為 11.4% 至 13.5%。

必需品零售房地產投資信託基金 (RTL)

股息收益率： 企業排放佔全球 13.5%

我有點情有獨鍾 蓋蒂地產 (GTY)，一個符合“無聊就是美麗”模式的單租戶專家，將其財產出租給我稱之為“必需品”的零售商：加油站、便利店、汽車配件店，你明白了。

鑑於此，我會 有 愛一個自稱的房地產公司 必需品零售房地產投資信託基金 (RTL)， 對？

Necessity Retail 在 1,000 個州擁有 48 多個單一租戶和“露天電力、錨定和雜貨中心”，這些主要通過長期交易進行淨租賃。 它的租戶來自 44 個不同的行業——包括燃氣/便利店、醫療保健和快餐店——沒有一個行業佔直線租金的 8% 以上。

為什麼這麼大的REIT聽起來這麼陌生？ 好吧，就在一年前，它從 美國金融信託基金 (AFIN)-一個名字 我探索了2020. 我注意到它在 COVID 中對餐館、娛樂、零售商和辦公物業的大量敞口是一種“負債”，但由於 COVID 恢復反彈的潛力，它最終可能看起來像便宜貨。

快進到今天，RTL 有一個截然不同的問題——即債務。

臨近 2021 年底，它宣布以 1.3 億美元的價格從 CIM Real Estate Finance Trust 收購 81 項零售資產，並剝離三項非核心辦公資產。

好消息？ RTL 降低了其前 10 名租戶的集中度，並將其對辦公空間的敞口從 7% 減少到 1%。 不足之處？ 沉重的債務負擔只會變得更大。 該 REIT 現在的淨債務為 2.8 億美元，幾乎是其調整後 EBITDA 的 10 倍，也是其市值的三倍多！

就其價值而言，這裡的股息覆蓋率並不是一個明顯的問題，股息僅佔過去 83 個月調整後運營資金 (FFO) 的 12%。 但高債務負擔和缺乏明顯的催化劑確實讓我對 RTL 有點猶豫。

全球淨租賃 (GNL)

股息收益率： 企業排放佔全球 11.4%

全球淨租賃 (GNL) 是一家商業房地產投資信託基金，正如其名稱中的“全球”所暗示的那樣，它不僅在美國這裡運營，而且在其他 10 個國家/地區運營，包括英國、荷蘭、芬蘭和法國。 它擁有 311 處房產，出租給 140 個行業的 50 位租戶，但行業集中度略高——金融服務 (13%) 和汽車製造 (12%) 在投資組合中所佔份額均為兩位數。

其名稱的另一部分是“Net Lease”，與 RTL 一樣，這是喜歡它的一個原因。 提醒一下，淨租賃是扣除保險、維護和稅收的“淨額”，這意味著它只收取租金，其他一切都留給租戶自己解決。 這意味著 GNL 投資者需要擔心的變數更少； 與傳統租賃相比，利潤更可預測、更可靠。

有啥 錯誤 與 GNL？

首先，Global Net Lease 是眾多因 COVID 而削減股息的房地產投資信託基金之一。 具體來說，該公司在 25 年 40 月將派息削減了 2020% 至每股 XNUMX 美分，並且沒有回頭。

如果削減有任何好處，那就是當前的支出更具可持續性。 AFFO 的支付率為 93%，這足夠安全，但空頭將在未來幾個月密切關注。

此外，與 Necessity Retail 一樣，GNL 的債務高達 2.2 億美元。 它並沒有那麼糟糕，至少相對而言——它是 8 倍的調整後 EBITDA 和 1.5 倍的市值。 它為該債務支付的加權平均利率 (3.5%) 略高於 RTL (4.2%)。

因此，Global Net Lease 肯定有缺點。 但對於更激進的股息投資者來說，GNL——這是一種罕見的跨國房地產公司，其交易價格與其 AFFO 和調整後的 EBITDA 相比具有吸引力——可能符合要求。

辦公物業收入信託 (OPI)

股息收益率： 企業排放佔全球 13.2%

有時，即使是最糟糕的情況也能帶來有利可圖的成果。

採取 辦公物業收入信託 (OPI)， 例如。 該 REIT 擁有 160 處房產，主要出租給高信用質量的單一租戶——不僅是企業，還有政府實體。 和 回到我在 2022 年 XNUMX 月審查它時，它陷入了長達十年的衰退，最近確實加速了——OPI 的股票已經減少了近一半。

但是，儘管在 WFH 時代成為辦公物業的房東很困難，但 OPI 並非沒有優點。 當時，我心想，“也許市場在過度拋售 OPI。”

讓我們明確一點：OPI 正在打一場早在 COVID 之前就開始的艱苦戰鬥。

“WFH”、“遠程工作”和“遠程辦公”等術語可能在 2020 年成為主流，但美國企業多年來一直更傾向於靈活的工作環境——COVID 只是禮貌地推動了這一趨勢。

還是打賭 針對 Office Properties Income Trust 至少在目前可能是危險的。 雖然它在過去幾個月中收回了近 20% 的價值，但該股票仍然非常便宜，僅為加元的五倍（可用於分配的現金，一些房地產投資信託基金的替代盈利指標）。 如果您想使用更傳統的 REIT 指標，OPI 的交易價格不到其標準化 FFO 的 4 倍。

此外，OPI 並不是一些租戶流失的紐約市房地產投資信託基金。 它更偏向郊區，目前入住率為 96%。 其整整三分之一的租戶是政府實體或承包商——粘在辦公室裡的那種租戶。 在提供無限制的靈活性幾年後，許多雇主終於開始反擊，要求員工在辦公室呆幾天。

Brett Owens是的首席投資策略師 逆勢觀。 有關更出色的收入建議，請免費獲得他的最新特別報告： 您的提前退休投資組合：巨額紅利——每個月——永遠.

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